Право на жилище реферат

26.10.2018 Выкл. Автор admin

Оглавление:

Право на жилище

готовый реферат право на жилище.docx

1. ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ КАК ОСНОВА КОНСТИТУЦИОННОГО

Конституция РФ (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище – одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, т. к. оно затрагивает основы жизни людей.

В российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Под «жилищем» следует понимать дом, квартиру, комнату, в которых проживают граждане и которые предназначены для проживания.

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране право гражданина на жилище было впервые установлено в Конституции СССР 1977г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в других жилищных законах.

В Конституции РФ 1993г. провозглашается и гарантируется охрана права на жилище (ч. 1 ст. 40): «Никто не может быть произвольно лишен жилища»; часть вторая ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище; согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ жилье предоставляется бесплатно (или за доступную плату) только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (например, военнослужащие; лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств; участников ВОВ и приравненных к ним лиц; инвалидов и некоторых других категорий граждан.

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, так как оно означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища.

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы Конституции о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенности частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46).

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.

В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России.

Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением прежде всего малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользованием жилищем.

Общие положения Конституции о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем, ст. 40 Конституции РФ предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой режим, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

2. СУЩНОСТЬ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ

2.1. Определение и сущность конституционного права граждан на жилище

Наличие жилища является одним из условий достойного существования человека в обществе. Всеобщая декларация прав человека 1948 года и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 года содержит нормы о том, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и на непрерывное улучшение условий жизни.

Конституция Российской Федерации (КРФ) провозглашает право на жилище и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части.

Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В данном случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ст. 23).

Во-вторых, конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». 1 Так же в статье предусмотрено бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем малоимущих и иных перечисленных в законе граждан.

Указанные особенности органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственно-правовой, конституционный характер. Следовательно, право на жилище следует рассматривать как институт конституционного права, но не как институт гражданского или жилищного права.

Право на жилище и его неприкосновенность – это право пользоваться жилищем на законных основаниях, регулируемое федеральным законодательством (Жилищный Кодекс, Гражданский Кодекс, Федеральные законы и т.п.). Предполагается система мер, способствующих обеспечению жильем граждан из муниципального фонда, проведение кредитно-финансовой политики и т.д. Гарантируется защита от проникновения в жилище без согласия на то лиц, законно занимающих это помещение и защита от незаконного лишения жилища. Данное право может быть ограничено только в тех случаях, которые оговорены в Федеральном законе. В случае его нарушения используются те же статьи, что и при нарушении любых прав человека и гражданина и предоставляется право обжаловать в суд незаконные действия, восстановить свои права и получить соответствующую компенсацию.

Вступившие в силу с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) готовился более 10 лет. Прежний Кодекс – от 24 июня 1983 года – безнадежно устарел. Кроме того, только на федеральном уровне до принятия нового ЖК РФ действовало более трех тысяч актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно разобраться, что к чему, а граждане тем более защищали свои права с трудом. Поскольку Конституция СССР 1978 года всем предоставляла право (для многих только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была огромной и бесконечной, то люди, которые эту очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений.

В соответствии с данным Кодексом, конституционное право граждан на жилье обеспечивалось путем создания условий для получения кредита на строительство или для приобретения жилья лицами, находящимися на учете для предоставления жилищного займа. Субъектами права собственности на жилье могут быть граждане России, иностранцы, лица без гражданства, юридические лица, и, наконец, государство.

В новом ЖК РФ четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Любой закон – это компромисс. После первого чтения проекта нового Закона в него было внесено около двух тысяч поправок, их которых 700 было принято.

В соответствии со ст. 72 КРФ жилищное законодательство находится в совместном ведении субъектов, соответственно к ведению субъектов РФ отнесена значительная часть вопросов, например, признание «малоимущими». Малоимущими, согласно ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта РФ. Принадлежность к такой категорий граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы будут разными.

Необходимо особо подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет до введения в действие нового ЖК РФ, продолжают оставаться в очереди. Органы государственной власти и органы местного самоуправления сохраняют перед ними свои обязательства.

2.2. Основные конституционные гарантии граждан на жилье

Право на жилище означает возможность иметь жилье, пользоваться им на условиях, установленных законом. Субъектами этого права являются как граждане РФ, так и лица без гражданства и иностранные граждане. В зависимости от субъекта этого права могут устанавливаться особенности его реализации, касающиеся, в частности, порядка обеспечения жильем, улучшения жилищных условий.

Право граждан РФ на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется права найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. 2

В частную собственность граждане имеют право приобретать жилье путем приватизации занимаемых жилых помещений; жилищного строительства, в том числе товариществами и индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям. Количество, размер и стоимость приобретаемого в частную собственность жилья не ограничиваются. 3

Никто не может быть произвольно лишен жилища. Этот конституционный принцип обеспечивает право на жилище. Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища. Законодательство содержит нормы, обеспечивающие соблюдение этого принципа. Установлено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда. 4 Прекращение права собственности на жилище возможно по основаниям, предусмотренным ст. 235 ГК РФ.

Члены семьи собственника или лица, утратившие семейные связи с собственником жилого помещения, которые обладают на равнее с собственником правом общей с ним собственности, пользуются равным с ним правом собственности на жилое помещение (общей собственностью) независимо от размера их доли (ст. 244 ГК РФ).

Таким образом, конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным.

Конституционное право на жилище, по нашему мнению, должно подкрепляться (наряду с гарантией обеспечения жильем) указанными ниже составными частями, без которых оно не может быть реализовано. 5

1) Осуществление гражданами право на передвижение, избрание места прибивания и жительства.

Понятие жилищных отношений

Главная > Реферат >Государство и право

1. Понятие жилищных отношений

Среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями.Поэтому любое обращение к проблеме, связанной с жилищем, неизбежно будет иметь в качестве исходной категорию «жилищная потребность». Жилищная потребность означает нужду в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, для его труда, отдыха, семейного уюта.

Представление о жилищной потребности и формах ее удовлетворения формируется в зависимости от материальных условий жизни общества, от уровня его культурного развития, природных условий и других факторов. Это представление постоянно изменяется и совершенствуется. Исторический опыт свидетельствует, что никогда еще жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища. Но жилищный вопрос касается только определенной части населения — малообеспеченных, бедных, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. Для богатых, обеспеченных людей жилищного вопроса в этом смысле никогда, ни в одном обществе не существовало. Для них вопрос заключается в ином — в стремлении иметь еще более роскошные квартиры, коттеджи, дворцы по сравнению с теми, которыми они владеют.

В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для разбогатевшей прослойки общества; у основной части населения «жилищный вопрос» остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда. Одной из причин этого, наряду с другими, является и то, что постоянно возрастают требования людей к жилищу.

В свое время в нашей стране человек всегда был вполне удовлетворен получением от государства комнаты в многонаселенной квартире или места в общежитии, теперь же идеалом большинства людей является приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома.

Жилищные отношения представляют собой общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан.

Этой категорией охватываются отношения в сфере управления жилым фондом, в том числе его государственный учет и контроль за его использованием и сохранностью; обеспечение граждан жилыми помещениями на условиях найма; обеспечение правильного использования жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт и т.д. Из приведенного перечня с очевидностью следует, что среди жилищных отношений определенное место занимают отношения организационные, управленческие — публично-правовые по своей природе. Но в большей мере это имущественные отношения, основанные на равенстве их участников, т.е. частно-правовые (гражданско-правовые).

Следует отметить, что отношения, непосредственно не связанные с удовлетворением жилищной потребности граждан, не могут быть отнесены к категории жилищных (например, отношения в связи с проектированием и строительством жилых домов). К жилищным не относятся отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (помещения в садоводческих товариществах, дачах, приспособленных под жилье вагончиках и т.п.). Только на жилищные отношения распространяется действие норм жилищного законодательства, а к отношениям, лишь отдаленно связанным с удовлетворением жилищной проблемы, эти нормы не применяются.

Понятие «жилищное право» можно рассматривать в трех аспектах: 1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных отношений; 2) как отрасль юридической науки (область правоведения); 3) как учебную дисциплину, связанную с преподаванием жилищного права. Перечисленные разновидности понятия «жилищное право» взаимосвязаны, но каждая из них имеет собственное содержание.

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины.

Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, т.е. определенным видом общественных отношений, на которые направлено воздействие норм данной отрасли права.

Общим предметом жилищного права являются общественные отношения по поводу жилища. Внутри этого предмета выделяются несколько групп относительно однородных общественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности государства по реализации права граждан на жилище, обеспечения их в тех или иных формах жилыми помещениями и связанных с ними иных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

Понятие «жилищные отношения» является собирательным, охватывающим различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д. Таким образом, жилищные отношения — это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам.

С одной стороны, к жилищным отношениям относятся организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (управление жилищным фондом и учет нуждающихся в жилых помещениях фонда социального использования и др.), а с другой — отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные (например, наем жилого помещения и др.) и личные неимущественные.

ЖК РФ (ст. 4) перечисляет основные группы жилищных отношений, относя к ним отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения, урегулированные правом, приобретают форму жилищных правоотношений.

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

К жилищным отношениям применяются различные методы правового регулирования*(6). Регулирование жилищных отношений происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права. Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права: гражданско-правовой метод — равенство сторон и имущественная самостоятельность — при пользовании жилыми помещениями; метод административного права — метод власти и подчинения — для отношений распределения (предоставления) жилья по договору социального найма, управления жилищным фондом социального использования и т.д.

Среди юристов отсутствует единое понимание жилищного права как отрасли права.

Ряд авторов считают жилищное право подотраслью гражданского права*(7). Однако при этом необходимо иметь в виду, что, кроме собственно гражданско-правовых норм, жилищные отношения регулируются и нормами других отраслей права (прежде всего речь идет о жилищно-правовых нормах): например, отношения по предоставлению жилых помещений фонда социального использования регулируются с помощью административно-правовых методов. На ближайшую перспективу в России такой подход сохранится, хотя следует отметить, что с течением времени фонд социального использования будет сокращаться, что неизбежно приведет к перераспределению отношений: увеличению частноправовых и уменьшению публично-правовых начал в жилищной сфере.

Ряд других ученых придерживаются иной точки зрения. В Российской Федерации действует значительное количество норм, которые нельзя отнести к той или иной традиционной отрасли права. Такие нормы содержатся, например, в Конституции Российской Федерации, ЖК РФ, ГК РФ (гл. 35), большом количестве федеральных законов, регулирующих вопросы социальных гарантий в жилищной сфере отдельных категорий граждан (например, «О статусе военнослужащих» (ст. 15), «О милиции», «О прокуратуре Российской Федерации»), и ряде других, в том числе подзаконных, актов. Указанные обстоятельства ставят перед учеными вопрос о рассмотрении жилищного права как комплексной отрасли права*(8), в которую наряду с нормами собственно жилищного права входят нормы, относящиеся к другим отраслям права — административному, финансовому, жилищному, земельному и др. Однако существование в системе права комплексных отраслей права правовой наукой до настоящего времени всеми учеными однозначно не признано. В то же время заслуживает внимания позиция И.А. Фаршатова, который жилищное право относит к комплексно-специализированной отрасли*(9), формируемой на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования отдельных специфических участков общественных отношений*(10), которыми являются жилищные отношения.

Отрасль права — это относительно обособленная внутри системы права совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную однородную область общественных отношений. Однако в рамках единой системы права все отрасли права взаимосвязаны, не существует отраслей права, абсолютно изолированных одна от другой.

В основе деления права на отрасли лежат два критерия: предмет правового регулирования и метод правового регулирования.

Под предметом правового регулирования понимается качественно однородная совокупность общественных отношений, на которую воздействуют нормы определенной отрасли права. Иными словами, предмет правового регулирования — это сфера, на которую распространяет свое действие отрасль права. Предмет регулирования является главным, объективным основанием для распределения правовых норм по отраслям права.

Следует иметь в виду, что право не сводится лишь к нормативному массиву, т.е. своду законов и других правовых актов. Любая отрасль права призвана отражать достижения общества, передовые идеи и концепции, воплощая их в той или иной совокупности правовых норм (законе, кодексе и др.). Следует также обратить внимание на имеющее место определение отрасли права как связанной едиными принципами и функциями подсистемы правовых норм, которые с использованием свойственных им специфических юридических способов и средств регулируют определенную широкую сферу (область) однородных общественных отношений*(11). Для жилищного права, как, впрочем, и для некоторых других отраслей права, характерным является наличие «приграничных зон», т.е. регулирование одних и тех же вопросов различными отраслями права при отсутствии при этом дублирования. Так, например, правовое регулирование жилищных отношений военнослужащих происходит как Федеральным законом «О статусе военнослужащих», так и ЖК РФ. Жилищные отношения регулируются также административным, налоговым, бюджетным и финансовым правом и рядом других отраслей права, входящих в публичное право.

Таким образом, налицо отсутствие четкой дифференциации системы права (разграничение отраслей права), предусматривающей четкий и исчерпывающий «раздел» территории. Такое положение объясняется тем, что регулирование жилищных отношений силами и средствами одной отрасли права в настоящее время невозможно в силу их большой дифференциации. В то же время объективно требуется использование возможностей нескольких отраслей права, из арсенала которых берется то, что в данный момент наиболее адекватно соответствует целенаправленному и эффективному правовому регулированию. Речь идет об интеграции отдельных отраслей права, которая в своей перспективе может привести к «легализации» новой отрасли права (например, жилищного права). В то же время все нормы жилищного права характеризуются единством, внутренней согласованностью и органической взаимосвязью в целях реализации гражданами конституционного права на жилище.

Объектом жилищного права является особый материальный объект — жилое помещение, т.е. помещение, специально предназначенное для проживания физических лиц.

Каждая отрасль имеет свой специфический метод правового регулирования, под которым понимаются способы воздействия (совокупность юридических приемов и средств) отрасли права, с помощью которых производится регулирование определенного вида общественных отношений. Главной чертой, определяющей различия в способах воздействия права на общественные отношения, является характер взаимного положения участников общественных отношений.

В одних отраслях преобладает метод властного обязывания. Так, в административном праве действует метод субординации и властного приказа, позволяющий эффективно регулировать служебную и управленческую деятельность. В других отраслях преобладает метод равенства сторон (дозволения). Например, в гражданском праве используется диспозитивный метод правового регулирования, который предусматривает для субъектов известную альтернативную возможность поведения в рамках правовой нормы. В жилищном праве в различных видах жилищных отношений действуют оба указанных метода в различных вариациях, своеобразие которых определяется конкретными способами регулирования: дозволение (использовать жилое помещение для проживания), запрет (например, использовать жилое помещение не по назначению), позитивное обязывание (например, платить за жилое помещение и коммунальные услуги). В структуру метода правового регулирования входят такие элементы, как установление границ регулируемых отношений, определение границ должного и возможного поведения субъектов (физических лиц и организаций), определение мер ответственности и ряд других элементов, посредством которых правовые нормы оказывают необходимое воздействие на общественные отношения.

Для понимания жилищного права как самостоятельной отрасли права можно использовать также следующие аргументы:

1) наличие потребности и государственного интереса в самостоятельном правовом регулировании жилищной сферы в силу специфики объекта и значимости жилищной проблемы для становления в России социального правового государства, т.е. необходимы специальные источники права, которыми являются ЖК РФ и иные источники жилищного права (жилищное законодательство);

2) конституционное и законодательное закрепление принципов жилищного права;

3) наличие специфической, присущей только жилищному праву, системы понятий, категорий и институтов, которые будут рассмотрены далее.

Таким образом, в самом общем виде жилищное право можно определить как систему общеобязательных норм (правил поведения), установленных и обеспечиваемых государством, направленных на регулирование общественных отношений в жилищной сфере в интересах человека, общества и государства.

Жилищное право как отрасль юридической науки следует рассматривать как систему знаний о правовом содержании процессов и явлений, складывающихся в жилищной сфере деятельности государства, иных публичных институтов, организаций и граждан. Жилищное право изучает понятие права на жилище, формы его реализации, механизм жилищного обеспечения из фонда социального обеспечения и других жилищных фондов, понятие договора социального найма, вопросы пользования и распоряжения жилыми помещениями, правовое положение жилищных кооперативов и иных организаций, действующих в жилищной сфере; вопросы юридической ответственности в жилищной сфере и другие вопросы. Все это составляет основной предмет науки жилищного права.

2.Понятие и виды договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма»*(442).

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма — это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1-3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.

Конституционное право граждан на жилище

Правовые аспекты конституционного права граждан на жилище. Определение и сущность конституционного права граждан на жилище. Понятие жилого помещения. Конституционные гарантии граждан на жилье. Обеспечение и защита конституционного права граждан на жилище.

Подобные документы

Конституционные основы охраны здоровья граждан РФ. Медицинское страхование граждан России, находящихся за рубежом. Содержание конституционного права граждан на охрану здоровья, проблемы их реализации и пути развития законодательного регулирования.

дипломная работа, добавлен 20.04.2011

Основные права и свободы граждан СССР. Характеристика личных и политических прав и свобод граждан России: право на жизнь, на жилище, достоинство личности и личную неприкосновенность, на частную жизнь, свободу совести и вероисповедания, мысли и слова.

курсовая работа, добавлен 30.11.2009

Понятие жилища, его назначение. Места жительства и пребывания. Объекты права собственности и других вещных прав на жилище. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения. Субъекты права собственности и других вещных прав на жилище.

курсовая работа, добавлен 22.12.2008

Теоретическое исследование конституционного права граждан на участие в делах государства: взгляды учёных; закрепление права в конституциях иностранных государств. Право граждан на участие в делах государства в России: проблемы реализации и пути решения.

курсовая работа, добавлен 09.06.2011

Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.

дипломная работа, добавлен 26.07.2017

Проблема реализации конституционного права на пенсионное обеспечение. Особенности судебной защиты прав граждан в связи с выплатой и назначением пенсии. Содержание правила допустимости доказательств при рассмотрении дел о праве граждан на трудовую пенсию.

отчет по практике, добавлен 25.10.2014

Правовое регулирование прав граждан на проведение массовых мероприятий. Республиканские и местные собрания как форма непосредственного участия граждан в управлении делами общества. Порядок их проведения. Содержание конституционного права на манифестацию.

курсовая работа, добавлен 14.03.2015

Становление и развитие права на неприкосновенность жилища. Реализация и защита права граждан на неприкосновенность жилища. Судебная защита прав граждан от произвольного лишения жилища. Ограничение права человека и гражданина на неприкосновенность жилища.

дипломная работа, добавлен 21.10.2014

Предмет конституционного права. Обязанности граждан РФ. Вид избирательной системы. Стадии законодательного процесса. Место и роль Президента РФ. Структура органов исполнительной власти. Отрасли прокурорского надзора. Принципы местного самоуправления.

контрольная работа, добавлен 23.10.2009

Законодательное закрепление в России конституционного права на социальное обеспечение. Установление федеральным законом государственной поддержки в виде пенсий, пособий. Механизм финансирования реализации прав граждан в сфере занятости населения.

Реферат: Право на жилище

Содержание

Глава 1. Понятие жилища. Общие положения. 5

1.1. Места жительства и пребывания. 5

1.2. Назначение и потребительские свойства жилища. 10

Глава 2. Объекты права собственности и других вещных прав на жилище. 17

2.1. Общие положения. 17

2.2. Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома. 24

2.3. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения 27

Глава 3. Субъекты права собственности и других вещных прав на жилище. 33

Список источников и литературы… 41

Право на жилище нашло юридическое закрепление в ст. 25 Конституции РФ, которая установила, что никто не может проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. В данном случае законодатель имеет в виду не физическую неприкосновенность жилища, а неприкосновенность одного из элементов частной жизни, юридические границы которого определяются фактически имеющимся у гражданина жильем. В соответствии с этим субъективным правом лицо может поступать в своем жилище по своему усмотрению и отклонять какие-либо попытки незаконного вторжения в него.

Право на жилища связано с имущественным правом на жилище, регламентирующим отношения по поводу владения и пользования жилым помещением, поскольку без права на жилище не возникает права на его неприкосновенность. Вместе с тем право на неприкосновенность жилища имеет самостоятельный характер в силу особенностей его объекта, субъекта, содержания и пределов осуществления. Указанные положения определяют актуальность темы исследования.

Объектом работы является гражданско-правовой аспект права на жилище.

Предметом исследования выступают нормативные акты, статьи из периодических изданий.

Целью работы является анализ гражданско-правового аспекта права на жилище.

Задачами исследования является:

— Дать правовую характеристику понятия «жилище».

— Определить назначение и потребительские свойства жилища,

— Раскрыть правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома, квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения,

— Охарактеризовать субъектов права собственности и другие вещные права на жилище.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и литературы.

Глава 1. Понятие жилища. Общие положения

1.1. Места жительства и пребывания

Понятие «жилище» введено Конституцией РФ (ст. 25, 40)[1], хотя оно не получило в ней своего легального определения. Гражданское законодательство не использует этот термин при определении самостоятельных объектов гражданских прав, а употребляет в этом качестве лишь его конкретные разновидности — жилой дом, квартира, жилое помещение и др., составляющие в совокупности понятие жилища. То же самое следует сказать и о комплексном жилищном законодательстве, в состав которого входит его часть — нормы гражданского законодательства, что вряд ли правильно, поскольку отраслевое законодательство должно соответствовать конституционному. Очевидно, понятие надлежит раскрыть в разрабатываемом новом российском жилищном законодательстве.

Понятие «жилище» выражает функциональное объективное назначение его составляющих, присущее каждому из названных сооружений жилища, предназначенных прежде всего для постоянного проживания человека.

Жилище — это место жительства, избранное гражданином, и специальное сооружение, в той или иной мере отвечающее этому назначению. Место жительства гражданский закон определяет как место постоянного или преимущественного проживания граждан (ст. 20 ГК)[2]. Таким образом, он, с одной стороны, указывает на его зависимость от волеизъявления проживающих, что косвенно и субъективно характеризует понятие жилища, и, с другой стороны, прямо определяет функциональное объективное назначение объектов жилища как сооружения. Вместе с тем жилище как сооружение в правовых отношениях собственности (гл. 18 ГК) и отдельных видах обязательств (гл. 35 ГК) характеризуется по-разному: один и тот же объект в отношениях собственности именуется как место «для проживания» (ст. 288 ГК), а в отношениях коммерческого найма[3] (ст. 673 ГК) как место постоянного проживания. Жилище как искусственное, рукотворное сооружение — это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически.

Новейшее российское гражданское законодательство не пришло к единому однозначному пониманию функционального объективного назначения жилища и к тому же без достаточных на то оснований отступило от единого для всех жилищных правоотношений уровня, достигнутого действовавшим до этого жилищным законодательством, относительно объективных характеристик целевого использования жилища.

Жилищный закон того времени (ст. 7 ЖК)[4] избежал противоречий: назначение жилых домов и жилых помещений, независимо от того, являются ли они объектами отношений собственности или найма, определялось однозначно — «для постоянного проживания граждан», что задавало общий высокий уровень требований к жилищу как месту постоянного или преимущественного проживания. Исключение делалось для специальных помещений (служебные жилые помещения, общежития), в отношении которых допускалась возможность его снижения, поскольку это — место временного проживания.

Избранное ГК понятие «проживание» применительно к отношениям собственности на объекты жилища не отличается ничем от временного проживания в гостинице (кемпинге) или садовом домике в течение летнего сезона. Жилое помещение, предназначенное «для проживания граждан», становится не столько местом их жительства, сколько местом пребывания, что, как следствие, отражается на снижении санитарных и технических конструктивных требований к помещению.

Жилое помещение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания, является центром жизненных интересов проживающих, сосредоточением их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международно-правовой практике Российской Федерации при заключении соглашений с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения доходов и имущества. Такое понимание назначения жилого помещения выводит санитарные и технические конструктивные требования к помещению на более высокий — «достойный жизненный уровень» для каждого человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах.

Понятие «жилище» можно формулировать с позиций всех отраслей законодательства в предельно широком смысле — сооружение, где живут люди и где они пребывают. В этом смысле оправданно употребление Уголовно-исполнительным кодексом РФ[5] понятий «жилых помещений» (ст. 82), «норма жилой площади» (ст. 99) в расчете на одного осужденного в учреждениях уголовно-исполнительной системы (от 2 до 5 м2 ). Введение в 2001 г. примечания к ст. 139 УК[6], поясняющего объект уголовно-правовой защиты конституционного права на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ), расширило толкование понятия жилища не только как жилых помещений, пригодных к постоянному и временному проживанию, но и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме и даже иных помещений или строений (например, дачи, гостиницы), не входящих в жилищный фонд, но предназначенных для временного проживания, а точнее сказать — пребывания.

Но в рассматриваемом случае речь идет о жилище в строго определенном, собственном смысле слова, не обремененном другими целями его использования (отдых, социальное обслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д.), жилище как месте постоянного или преимущественного проживания «в чистом виде», как материальной основы образа жизни с ведением семьей домашнего хозяйства по месту жительства.

Уровень, достигнутый ранее действовавшим жилищным законодательством, сохранен современным гражданским законом при регулировании договора найма жилого помещения (коммерческого найма) (ст. 673 ГК) и ипотеки жилых домов (квартир) (ст. 74 Закона об ипотеке[7] ) — характеристика функционального назначения жилища сводится здесь к необходимости «постоянного проживания», равно как и по договору социального найма жилого помещения, по-прежнему регулируемого еще советским жилищным законодательством, впредь до нового урегулирования (см. ст. 672 ГК).

Разница, образовавшаяся в результате установления повышенных требований в ЖК[8] к жилищу как объекту коммерческого найма или ипотеки, с одной стороны, и пониженных требований к объекту права собственности на жилище, — с другой, должна быть ликвидирована не за счет ущербности функционального назначения, которое должно быть единым во всех разновидностях правоотношений, а за счет повышения уровня стандартных санитарных и технических потребительских качеств жилища, т.е. иными средствами, путем выделения его отдельных стимулирующих потребительских свойств: уровня видов благоустройства, стенового материала, местоположения и т.п. Потребительские качества производны от функционального назначения жилища и образуют динамичное состояние пригодности для постоянного проживания.

Только в регулирующем частные случаи Законе об ипотеке дан всесторонний контур понятия жилища и его принципиальное отличие от смежных сооружений (садовые домики, дачи), которые также могут использоваться для проживания, но исходя из их целевого назначения, не постоянно, не преимущественно. В иных актах постсоветского гражданского законодательства цельность ранее установленных требований к назначению жилища оказалась сниженной. Тем самым регулирование гражданским законодательством функциональных качеств недвижимости оказалось в этом отношении непоследовательным, внутренне противоречивым.

В уяснении функционального назначения жилища, а следовательно, и замкнутого перечня его объектов важно его отграничение, проводимое Конституцией РФ (ст. 27) и Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»[9], от смежного понятия «место пребывания граждан».

Названный Закон выстраивает отдельный ряд объектов временного пребывания граждан — здания (строения) гостиниц, мотелей, кемпингов, турбаз, пансионатов, домов отдыха и санаториев, предназначенных для временного проживания.

Необходимость временного пребывания людей в зависимости от характера преследуемых целей обусловливает возведение сооружений с таким набором потребительских свойств, характеристик, которые имеют широкий диапазон вариантов — от капитальных зданий до некапитальных строений и сборно-разборных конструкций, не относящихся к категории недвижимости.

1.2. Назначение и потребительские свойства жилища

Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилища с присущими только ему потребительскими свойствами, характеризующими жилую площадь этого пространства в качестве объекта, пригодного для постоянного или преимущественного проживания с ведением семьей домашнего хозяйства.

Жилище должно отвечать таким типовым потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства, а также обязательный предъявляемый к жилому дому минимальный стандарт (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени (срок службы в эксплуатации). Именно поэтому жилище заселяется на постоянной основе, его жилая площадь пригодна для указанных целей.

Отдельные потребительские свойства объектов недвижимости того и другого ряда (место жительство и место пребывания) близки, что зачастую служит основанием для использования площади гостиниц, пансионатов, домов отдыха в условиях чрезвычайных обстоятельств или военного времени по иному целевому назначению (расселения пострадавших, временных переселенцев, эвакуированных, беженцев и т.п.) без изменения в установленном порядке титульной принадлежности этих объектов.

В то же время близость потребительских характеристик жилых домов и названных объектов недвижимости служит основанием для использования жилища в качестве места временного пребывания. Это зависит от субъективных намерений лица. Его нахождение в жилом помещении, не являющемся для него местом постоянного жительства, в качестве собственника дачи (садового домика), временного жильца, нанимателя по краткосрочному договору найма, арендатора на дачный сезон и т.п. с точки зрения права оценивается как положение временно пребывающего, регистрируемого по правилам мест пребывания, а не места жительства. Таким сроком первоначально считался срок в 3 месяца, затем он был увеличен до 6 месяцев с возможностью его дальнейшей пролонгации[10] .

Возможность временного проживания в помещении отдельных лиц не влияет на изначальное объективное функциональное назначение жилища как места постоянного жительства других лиц, использующих жилище в целом по своему назначению.

Вместе с тем текущее российское законодательство оказалось непоследовательным, признавая возводимые на садовых, огородных и дачных земельных участках строения капитального или некапитального типа «жилыми», если это строительство ведется членами садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (ст. 1, п. 4 ст. 19 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан[11] ).

В советский период на садовых, огородных и дачных земельных участках, располагаемых на зонированных территориях с четко определенной целевой направленностью их использования, никогда не допускалось ни нормативно, ни на практике возведение строений, не соответствующих характеру использования земли. На садовых участках разрешалось строить садовые домики, на дачных — дачи, на огородных — только постройки для хранения инвентаря.

Возведение именно жилых строений на целевых землях, в рамках целевого объединения граждан, да еще с дифференциацией по признаку капитальности либо некапитальности постройки нарушает земельное законодательство, природу, характер застройки, требующей сбалансированности использования земельного участка с использованием типа строения, с целями пребывания на земельном участке соответственно садовода, огородника, дачника, не имеющих общего с целями постоянного проживания на такого рода земельных участках.

Закону о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, называющему строения по месту пребывания граждан жилыми, предшествовал Закон об основах федеральной жилищной политики, который еще раньше назвал строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, также жилыми (ст. 9), что усугубляет ошибки в оценке титула строений, не являющихся жилищем в строго функциональном смысле этого понятия, поскольку эти строения, как правило, не являются местом жительства.

Понимая двусмысленность решения, закрепленного в Законе о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, объявляющего садово-огородно-дачное строение жилым, законодатель, с его точки зрения, нашел «выход», установив зависимость владельца строения от статуса проживания или пребывания в нем, «с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений» на садовом земельном участке; «с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории» на огородном земельном участке; «с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений» на дачном земельном участке.

Очевидно, что подобные юридические конструкции базировались на предельно широком понимании жилища, как сооружения, где живут и пребывают люди. Однако полагаем, что понимание жилища должно складываться прежде всего из его ограниченного назначения «в чистом виде» и производных от назначения типовых потребительских качеств — санитарных и технических нормативов, характеристик, предъявляющих повышенные требования к замкнутому пространству, каким является жилище, в отличие от места пребывания, что дает основание вычленить именно жилой дом из смежных с ним объектов, где проживание или пребывание подчинено иным социальным целям.

Советское законодательство ввело в гражданский оборот понятия «садовый домик», «дача», определяемые также функционально, с определенными, присущими именно им потребительскими свойствами; эти понятия следует сохранить, не трансформируя их в двусмысленное в этом случае понятие «жилое строение». Понятие дачи используется российским законодательством (п. 4 ст. 218 ГК). При этом вне рамок дачного объединения гражданин вправе вести индивидуальное дачное строительство, не будучи связанным исключительно членством в дачном объединении.

В данном контексте Закон об ипотеке вводит в качестве необходимой разграничительной линии такие понятия, как «садовые домики», «дачи» и другие строения и помещения, не отвечающие целям постоянного или преимущественного проживания. Именно на них не распространяются особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74), они могут быть предметом ипотеки только на общих основаниях. С указанными нормами вступил в противоречие Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, назвавший эти строения жилыми. Следовательно, на садовые домики и дачи должны распространяться правила об ипотеке жилых домов, отличающиеся от общих правил, и соответственно не должны распространяться ни нормы гл. 18 ГК о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, ни нормы актов жилищного законодательства.

Таким образом, объектом конституционно провозглашенного права граждан на жилище является не жилище в широком смысле, а в собственном смысле слова — как место постоянного или преимущественного проживания граждан, в состав которого входит ограниченное число объектов, т.е. включающем не все объекты, в которых могут проживать или пребывать люди. Жилище в собственном смысле этого слова охватывается таким обобщающим понятием, как жилищный фонд, интегрирующим те его разновидности, которые только и являются объектами гражданских прав.

Жилой дом безотносительно к числу квартир в нем является первичной жилой ячейкой, обеспечивающей здоровые жилищные условия для постоянного проживания именно своей цельностью, системностью инженерного решения проблем жизнеобеспечения замкнутого пространства, каким является жилое помещение.

Жилым домом считается здание (строение) капитальной застройки постоянного типа, предназначенное и пригодное для постоянного проживания, принятое в эксплуатацию в установленном порядке, правоустанавливающие документы на которое признаются государством, заселяемое на постоянной основе.

Из круга объектов, охватываемых широким понятием «жилище», как его формулирует законодатель, подлежат исключению также те, которые расходятся с его характеристиками как недвижимости. В их числе — жилище нетрадиционного типа (кочевых народностей), передвижные единицы (вагон, фургон, прицеп, баржа), а также самовольно построенные дома (строения), здания (строения), построенные для постоянного проживания, но не принятые в эксплуатацию в установленном порядке.

По данным Европейской экономической комиссии ООН, жилище представляет собой предназначенное для жилья здание постоянного типа, его обособленные структуры с соответствующими принадлежностями (комната, ряд комнат) для ведения домашнего хозяйства, которое построено, перестроено, приспособлено и т.п., имеющее общие сообщения с внешней средой (выход на улицу, во двор, земельный участок) и сообщения во внутреннем пространстве здания (коридоры, лестницы, террасы)[12] .

Международный стандарт исключает из состава жилищного фонда примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения (бараки и избы). В СССР статистика относила к баракам строения временного типа, рассчитанные на короткий срок службы и предназначенные обычно для общежития. Однако бараки использовались не только как общежития, но и как основной фонд заселения на общих основаниях, подлежащий в последующем освобождению от проживающих. Избы вообще представляют широко распространенную форму застройки. Как в СССР, так и в Российской Федерации и бараки, и избы входили и входят в состав жилищного фонда.

Подчиненное задачам статистики определение не содержит таких не менее важных других социальных критериев пригодности жилой площади к постоянному проживанию, как то: отвечает ли она минимальному социальному стандарту проживания, признается ли государством в качестве жилья, поскольку жилая площадь по своему назначению должна обеспечивать здоровые условия постоянного проживания граждан.

Назначение жилища и других строений фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Его изменение осуществляется в том же порядке, как и устанавливается. Использование жилища не по назначению ведет к негативным последствиям для его собственника (ст. 293 ГК), что оценивается законом как бесхозяйственное содержание жилого дома (жилого помещения), ведущее к его разрушению. Если собственник не изменит своего поведения после предупреждения органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения и к тому же если дом (жилое помещение) разрушается, то после истечения назначенного соразмерного срока для ремонтных работ дом (жилое помещение) по судебному решению может быть продан с публичных торгов. Виновному собственнику лишь выплатят вырученные от продажи средства[13] .

Глава 2. Объекты права собственности и других вещных прав на жилище

2.1. Общие положения

Круг объектов жилища, определяемых гражданским и жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное[14] заимствует понятийный аппарат гражданского права в той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности или переданное в пользование участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения употребляемым понятиям, и наполняет их своим содержанием.

ГК как базовый закон в системе актов гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня объектов жилища, имеющих самостоятельное значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских прав, но и специальная гл. 18 о самостоятельных объектах жилища как собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых являются места пребывания граждан.

Выделены новые самостоятельные объекты права собственности и других вещных прав, не получившие развития в ранее действовавшем гражданском законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой дом (ст. 290 ГК). Понятие «жилое помещение» используется не только как обобщающее названных двух понятий, но и как самостоятельное, дополняющее их (ст. 288, 673 ГК). Содержание самостоятельного объекта, дополняющее понятия «квартира» и «многоквартирный жилой дом», закон не поясняет и не конкретизирует. Ранее понятие «жилое помещение» употреблялось применительно к отношениям найма и не трактовалось в качестве объекта права собственности на жилой дом.

О наличии такого самостоятельного объекта, как жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, в общей гл. 6 об объектах гражданских прав не говорится ничего, а в специальной гл. 18 он называется, но косвенно, по частным случаям, во-первых, относительно невозможности размещения в доме промышленного производства (ст. 288) — запрета, который уже был закреплен жилищным законом (ст. 7 ЖК), а во-вторых, по поводу возможного перехода права собственности на жилой дом к другому лицу (ст. 292).

Все эти объекты без исключения могут быть как объектами права собственности и других вещных прав, так и объектами договорных отношений, что не допускалось ранее гражданским и жилищным законодательством.

Если вводится новое понятие — такое, как «многоквартирный жилой дом», то, очевидно, что должна быть и его противоположность — «индивидуальный жилой дом». Но о существовании последнего как самостоятельного объекта права собственности и других вещных прав мы узнаем не из головного закона отрасли гражданского законодательства, каким является ГК, а из головного закона другой отрасли российского законодательства, жилищного, Закона об основах федеральной жилищной политики (ст. 7), а также Закона об ипотеке (ст. 74), регулирующего отношения ипотечного кредитования жилищного строительства, т.е. решающего узкую, частную задачу регулирования.

При таком размещении нормативного материала может сложиться впечатление, что понятие «индивидуальный жилой дом» не имеет общего значения как самостоятельный объект права собственности и правомерна его замена другими понятиями, объектами, например «квартира», «жилое помещение».

Однако такая подмена необоснованна. Это наглядно можно проиллюстрировать в случае с приватизацией индивидуального или одноквартирного жилого дома.

С передачей в собственность проживающих в таком жилом доме единственной квартиры создается впечатление, что образуется общая собственность граждан и государства (муниципального образования) на дом в целом. В действительности общая долевая собственность в результате приватизации единственной квартиры индивидуального жилого дома у ее участников не образуется; дом целиком переходит в собственность проживающих в нем граждан и именно им он принадлежит на праве собственности. Общая долевая собственность с государством (муниципальным образованием) возникла бы лишь в том случае, если бы у государства (муниципального образования) оставалась в собственности еще какая-то часть общей площади квартиры (дома), поскольку доля в общем имуществе дома (несущие конструкции дома, его инженерная часть и т.п.) определяется пропорционально общей площади жилого помещения. Но в данном случае оно без остатка перешло к другим собственникам.

Чтобы исключить иллюзию возникновения при приватизации индивидуального жилого дома общей с государством (муниципальным образованием) собственности, должна быть использована соответствующая терминология: речь должна идти не только о жилом помещении или квартире, как это сделано в Законе о приватизации жилищного фонда, а именно об индивидуальном жилом доме.

Жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, сложное образование, оставаясь в целом технологически неделимым, единым инженерным сооружением, может быть технически и санитарно делим на составляющие ячейки, не теряющие связи с общим интегрирующим домовым хозяйством и тем самым обеспечивающим жизнедеятельность людей в квартирах. В отличие от ГК 1964 г. и ЖК, ГК РФ предусмотрел юридическое деление права собственности на жилой дом на квартиры, не ограничиваясь при этом признанием права собственности на квартиру. Оно продолжено дальнейшим делением квартиры на жилые помещения (комнаты), а также в границах права собственности на реальный объект — на бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов, части квартиры, где причитающаяся собственнику доля катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными собственниками площади.

Кроме реальных самостоятельных объектов права собственности на жилище сохраняются и идеальные доли в общей собственности на жилище, правила регулирования которых имеют общий характер.

ГК оставил место для субъективизма в толковании соотношения идеальной части многоквартирного жилого дома в общей собственности на него с реальными самостоятельными объектами права собственности.

Часть дома как объект права собственности сохраняет самостоятельное значение в тех случаях, когда идеальной части в праве собственности не соответствуют точно размеры жилых помещений; когда собственники не прибегают к разделу и выделу своей доли из общей собственности на жилой дом или используют такую традиционную форму взаимоотношений, как договор о порядке пользования площадью жилого дома между сособственниками, которым границы пользования могут быть определены и не в соответствии с причитающимися участникам общей собственности долями с возможными последующими взаиморасчетами.

Когда объектом права собственности является недостроенный, вновь создаваемый многоквартирный дом, не завершенный строительством, не принятый в эксплуатацию в установленном порядке, возможно установление в полной мере идеальной части дома как объекта права собственности безотносительно к площади будущих квартир или нежилых помещений, не имеющих индивидуальной определенности либо вообще несозданных.

К сожалению, в судебной практике необоснованно указывается на наличие права собственности на конкретную часть жилого дома, содержащую в качестве объекта права нежилую площадь, предназначенную под торговые, складские, административные, производственные и иные цели непромышленного характера.

Юридически значимые требования к жилищу складываются из определения его назначения, содержащегося в специальных нормах ГК о праве собственности на жилище (ст. 288), характеристик объектов договорных жилищных отношений (ст. 672, 673).

Требование изолированности было впервые нормативно установлено еще в ГК 1964 г. (ст. 300) и повторно в ранее действовавшем ЖК (ст. 52) применительно к нанятому жилому помещению, которое не совпадало с объектами права собственности. Жилое помещение как объект найма состояло «из квартиры либо одной или нескольких комнат» (ст. 52, 131 ЖК). Жилой дом или часть его могли быть предметом найма, но жилое помещение не было объектом права собственности. Его заменяло понятие части жилого дома. Жилое помещение было объектом наемных отношений.

Судебная практика рассматривала часть дома в качестве предмета выдела лишь как изолированную, имеющую возможность сообщения с внешней средой при отсутствии мест общего пользования между бывшими сособственниками. При этом даже допускалась лишь техническая возможность подобной изоляции. Как дополнительный фактор при выборе конкретного варианта выдела учитывалась нуждаемость граждан в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, возможность установки отопительных приборов, удобства пользования помещением (п. 11 постановления Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»[15]; п. 9 постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности»)[16] .

Российскому гражданскому законодательству при определении предмета выдела не нужно специально прибегать к такому понятию, как изолированная часть дома, поскольку оно ввело в качестве самостоятельных объектов права собственности понятия квартиры, жилого помещения, которые сами по себе являются носителями необходимой изолированности.

Юридически значимым требованием является также пригодность жилого помещения к постоянному проживанию. Однако российское гражданское законодательство потребительским качеством такого рода наделило лишь жилые помещения, предоставляемые по новому предусмотренному в ГК договору жилищного найма — коммерческого найма (ст. 673), отграничив таким образом эти отношения от других жилищных отношений, что вряд ли допустимо, поскольку наличие этого качества — неотъемлемый признак жилья не коммерческого найма, а универсальное требование не только в наемных отношениях, но и в отношениях собственности на жилище.

Считать пригодность помещения к постоянному проживанию потребительским качеством, присущим не всем отношениям, связанным с использованием жилища (отношениям собственности, найма, безвозмездного пользования), а лишь отношениям коммерческого найма — значит отказывать жилищу в признании особым типом здания, единственное назначение, единственная цель которого — служить местом постоянного проживания людей. Такая характеристика последовательна для законодателя, считающего объект права собственности на жилище и других вещных прав предназначенным не для постоянного проживания, а всего лишь «для проживания» (ст. 288), на что уже обращалось внимание читателя, и это дает основания считать жилищем примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения.

Пригодность к постоянному проживанию оценивалась и законодателем, и судебной практикой в разные исторические периоды по-разному[17]: один уровень существовал для заселения домов-новостроек, другой — для уже находящегося в эксплуатации жилищного фонда разных эпох застройки; один уровень — для государственного и муниципальных жилищных фондов, другой — для негосударственных; один — для массового заселения, другой — для элитного либо специализированного.

Потребительские качества жилища, предназначенного для постоянного проживания, снижаются дефектами, одни из которых исправимы в результате капитально-восстановительных работ, другие — представляют конструктивные дефекты жилого дома в целом либо отдельного жилого помещения.

Это адекватно учитывалось жилищным законодательством. С середины 60-х годов в правовом регулировании жилищных отношений сначала на уровне ведомственного нормативного акта, а потом и на уровне закона (ст. 40 ЖК) предусматривались условия пригодности к заселению жилых помещений в домах-новостройках и освобождающихся помещений в существующих государственном и общественном жилищных фондах — благоустроенные применительно к условиям данного населенного пункта либо отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям.

В вопросах определения пригодности жилого помещения к проживанию ГК (ст. 673) отсылает к жилищному законодательству. Признание жилых домов непригодными производится в порядке, определяемом Правительством РФ. По поручению Правительства Министерством жилищно-коммунального хозяйства в 1985 г. было издано Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищных фондов для постоянного проживания, которое действовало до 2000 г. Госстрой России с 2000 г. заменил Положение Методикой по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, рассчитанной на жилище всех форм собственности и являющейся основой для формирования региональных документов, относящих жилые дома (жилые помещения) к категории непригодных для проживания, учитывающие особенности застройки, природно-климатические условия, износ домов и другие местные факторы.

Названные ведомственные нормативные акты не охарактеризовали минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения ни для постоянного проживания (1985 — 1999 гг.), ни для проживания (с 2000 г.). К тому же оценочные критерии утверждены на уровне ведомственного нормативного акта, тогда как федеральные органы исполнительной власти не вправе принимать акты, содержащие нормы, касающиеся защиты прав потребителей (ст. 1 Закона о защите прав потребителей[18] ).

2.2. Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома

Пригодным для проживания на постоянной основе считается жилой дом, расположенный на территории, не представляющей опасности для проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия), имеющий удовлетворительное техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования, при наличии жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.).

Именно последнее определяет минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения для проживания. В Москве установлен стандарт жилищных условий, содержащий требования всех видов удобств по месту жительства — электроосвещение, водопровод, канализация, централизованное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), с лифтом и мусоропроводом.[19] Это максимальный стандарт основных показателей потребительских качеств жилых домов, жилых помещений.

Конструктивно жилой дом может быть обособленно индивидуальным, имеющим единственную квартиру, сообщающуюся непосредственно с окружающей средой (земельным участком, улицей), либо многоквартирным, т.е. с числом квартир, начиная от двух и более.

По данным Европейской экономической комиссии ООН самостоятельную категорию составляют не только одноквартирные жилые дома, но и двухквартирные. В российских условиях требуется легитимное основание разграничения одноквартирного и многоквартирного дома, которого нет.

Понятие «жилой дом» — видовое, «здание» — родовое, первое — однофункциональное, второе — многофункциональное. Здание может быть производственным, торговым, складским, канцелярским (административным) и т.д. В жилом доме возможно наличие нежилых помещений названного целевого использования, но дом считается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть.

Именно такая разновидность здания как жилой дом — первичная жилая ячейка, тип жилища. В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом может быть использован для ведения хозяйства. Однако размещение в жилом доме промышленного производства законом запрещено (ст. 288 ГК). Разграничение понятий здания и жилого дома имеет юридическое значение. Норма, адресованная отношениям, объектом которых является жилой дом, не распространяется на отношения, где объект — здание. В то же время нормы, адресованные отношениям, объектом которых являются здания, распространяются и на отношения, объект которых — жилые дома. Но лишь в той части, в какой они не противоречат специальным нормам, регулирующим отношения, где в качестве объекта выступают жилые дома (см. гл. XII и XIII Закона об ипотеке).

Как объекты права собственности и других вещных прав здание и жилой дом существенно разнятся между собой. Применительно к зданию такие изолированные его ячейки, как например нежилое помещение, этаж здания, законом не установлены в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Поэтому основная единица юридического деления в общей собственности на здание — его часть, выраженная идеально (арифметически), а раздел и выдел в общей собственности на здание также выражаются частью дома, не содержащей требования о ее изолированности.

2.3. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения

Квартира как основная часть и ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более комнат (жилых помещений) — как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьей. В коммунальной квартире, в отличие от отдельной, ее смежные жилые помещения используются для титульного проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей, хотя такая квартира конструктивно не пригодна для подобного использования.

Юридически квартира считается:

— отдельной, если ее жилые помещения являются единым титульным самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;

— коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более титульных самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности исходя из интересов лиц, составляющих в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство. По такому принципу наделялись правом собственности лица, проживающие в отдельных квартирах, в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир в начавшейся приватизации коммунальных квартир.

Жилые помещения — часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат. В СССР гражданское и жилищное законодательство формировали понятие жилого помещения применительно к отношениям жилищного найма в домах обобществленного жилищного фонда. Хотя это понятие фигурировало в отношениях найма индивидуального жилищного фонда и отношениях с бывшими членами семьи собственника (ст. 127, 131 ЖК), но оно не было самостоятельным объектом отношений собственности.

Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению применительно к отношениям собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекта отношений найма (коммерческого и социального). Принимая во внимание, что по закону объекты отношений собственности и отношений найма одни и те же, функция и потребительские качества жилых помещений являются такими же, как и применяемые для жилого дома, квартиры, однако дополнительно им могут быть присущи и какие-либо индивидуально-определенные признаки, характеризующие именно данное помещение.

Общая совместная или долевая собственность возникает в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры у участников (бывших участников) семейных отношений, которым принадлежит эта квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).

В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире общая долевая собственность возникает у всех собственников отдельных квартир, собственников жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), обусловленное единым технологическим жизнеобеспечением дома.

В состав общего имущества дома входят: крыша, подземные инженерные коммуникации, несущие конструкции дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящееся за пределами квартиры или в квартире, но обслуживающее более одной квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство), общие нежилые помещения, лестничные клетки. В коммунальной квартире помимо общей долевой собственности домовладельцы (собственники жилых помещений коммунальной квартиры) являются также сособственниками квартирного встроенного оборудования, мест общего пользования квартиры.

Размер доли в общем домовом (квартирном) имуществе определяется для каждого собственника пропорционально находящейся в его собственности общей площади отдельной квартиры или жилой площади помещения в коммунальной квартире.

Квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности главной вещи, поскольку они связаны технологически общим назначением и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь (ст. 135 ГК).

Как следствие такого соотношения, принадлежность следует судьбе главной вещи. Изменить его соглашением домовладельцев нельзя, поскольку оно предписано законом (ст. 290 ГК). Правда, закон установил эту пропорцию применительно к структуре отношений собственности в многоквартирном доме, от которой, однако, структура соответствующих отношений в коммунальной квартире ничем не отличается.

Из этого соотношения вытекает и норма закона (ст. 290 ГК), согласно которой домовладелец не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры), а также совершать иные действия (например, раздел и выдел доли из общей собственности), влекущее передачу доли отдельно от права собственности на отдельную квартиру, а следовательно, и на жилое помещение в коммунальной квартире.

Стало быть, доля в общем домовом (квартирном) имуществе не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается отдельная квартира (жилое помещение в коммунальной квартире), неизбежно приобретается и ее (его) неизменный спутник — доля в праве собственности на общее домовое (квартирное) имущество, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом.

Рассмотренное соотношение неизбежно исключает возможность применения правила ст. 250 ГК о приоритете в покупке предложенной к продаже отдельной квартиры (комнаты в коммунальной квартире) для домовладельцев других квартир (жилых помещений в коммунальной квартире), каким наделен участник общей долевой собственности.

Иной правовой режим складывается по поводу отношений собственности в границах индивидуально-определенной отдельной квартиры (жилого помещения коммунальной квартиры), а, следовательно, и индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Прежде всего, здесь возможна не только общая долевая, но и совместная собственность граждан (супругов, всех членов семьи и лиц, утративших семейные связи, относительно приватизированной квартиры; членов фермерского (крестьянского) хозяйства). И потому применяется правило ст. 250 ГК, которое позволяет избежать разрушения имущественной собственности семьи.

Между участниками общей долевой собственности квартира может быть разделена, если она состоит из двух и более жилых помещений, и доли в общей собственности соответствуют размеру закрепляемого за участником жилого помещения. Если же требуемое соответствие отсутствует, вероятный раздел допустим исключительно по соглашению собственников. Судебное принуждение в последнем случае не допускается.

Выдел доли требует соблюдения еще одного условия. Выделяемое жилое помещение должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно может быть лишь изолированное помещение или переоборудованное в таковое без нанесения несоразмерного ущерба квартире, хотя и трансформирующее ее из отдельной в коммунальную. Проходное или запроходное жилое помещение само по себе не может быть изолированным, но по сумме двух площадей образует одно изолированное жилое помещение, и тогда выдел его в натуре возможен.

В однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней, а он обеспечен другим жилым помещением по другому месту жительства и потому не имеет особого существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд вправе принудительно, без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В любом случае вместо выдела доли в натуре претенденту может быть выплачена компенсация при его согласии на это.

Такие же правила действуют и при разделе квартиры, находящейся в совместной собственности, поскольку предварительно должны быть определены доли каждого собственника, размер которых презюмируется равным, если иное не установлено законом или их соглашением. Именно иное имеет место в отношениях между супругами — раздел их общего имущества производится по правилам ст. 38, 39 СК[20]. Если брачным договором изменен установленный законом режим их совместной собственности, то при разделе имущества супругов действуют условия этого договора. Однако если они ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, он лишается права собственности на квартиру, нажитую супругами в период брака, эти условия по его требованию могут быть признаны в судебном порядке недействительными. Квартира, приобретенная в браке, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученная в дар или в порядке наследования, не считается общим имуществом (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»[21] ). Также исключается из совместного имущества квартира, приобретенная после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего домашнего хозяйства, хотя брак к этому времени и не был расторгнут.

При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, в состав которого вошла и квартира, суд на основании п. 2 ст. 39 СК вправе в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Глава 3. Субъекты права собственности и других вещных прав
на жилище

Ведется государственный учет жилищного фонда независимо от форм собственности, в том числе специализированных жилых домов (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартир, служебных жилых помещений, иных жилых помещений в других строениях, пригодных для проживания.

Такой учет преследует цель получения информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости учитываемых объектов и изменении этих показателей. Он проводится специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ). Инвентаризационные сведения и данные обязательны для осуществления государственной регистрации прав на недвижимость. БТИ, проводя паспортизацию жилых домов и жилых помещений, оформляет технический паспорт домовладения, квартиры, жилого помещения при приемке жилых домов в эксплуатацию или при включении жилого помещения в состав жилищного фонда. Данные технического паспорта обновляются согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. не реже одного раза в 5 лет[22] .

Право собственности субъекта на недвижимость фиксируется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации в этом реестре возникает право собственности на приобретенное жилье, в том числе и при приобретении жилья в процессе его приватизации. Закон не содержит каких-либо запретов на обладание правом собственности на жилище для какой-либо категории лиц из числа тех, кто вправе быть собственником. Обязательным приложением к документам для государственной регистрации прав является план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а также поэтажный план и экспликация к нему, определяющие расположение жилого дома (или части его), квартиры (или части ее), жилого помещения (или части его) на соответствующем земельном участке либо квартиры (жилого помещения) в составе жилого дома. Поскольку земельный участок следует судьбе главной вещи, которой является жилище, то права на земельный участок сопровождают право собственности и другие вещные права на жилище.

Если собственниками государственного и муниципального жилищных фондов являются соответственно государство в лице Российской Федерации и ее субъектов и муниципальные образования, то вещными правами относительно закрепленных за ними жилищных объектов наделены федеральные и субъектов Федерации государственные унитарные предприятия, которым они переданы и закреплены собственниками в хозяйственное ведение (ст. 294, 295 ГК) или соответственно казенные предприятия и государственные (муниципальные) учреждения, которым они переданы ими и закреплены собственниками в оперативное управление (ст. 296-298 ГК).

При этом федеральный жилищный фонд подлежит передаче в муниципальный (Приложение № 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г.[23] ), что постепенно реализуется.

Федеральный жилищный фонд резко сокращается не только в связи с неизбежной передачей его объектов в собственность муниципальных образований, но и в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, их акционирования, ликвидации. В результате он будет сведен к минимуму относительно ведомственного жилищного фонда, доставшегося в «наследство» от Союза ССР и РСФСР, поскольку его содержание обременяет предприятия и учреждения и обусловливает низкую доходность, убыточность коммерческой деятельности их фондодержателей.

Сокращение государственного и муниципального жилищного фонда связано с приватизацией, т.е. передачей в собственность граждан, в том числе иностранцев, занимаемых ими квартир (жилых помещений) в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Федеральный закон от 15 мая 2000 г. ограничил круг лиц, имеющих право приватизировать жилые помещения, только гражданами Российской Федерации[24] .

Лица, постоянно проживающие в отдельной или коммунальной квартире по договору социального найма, согласованно становятся ее собственниками в силу договора передачи квартиры (комнаты) в их собственность в порядке приватизации, заключаемому нанимателем и совместно с ним проживающими членами его семьи, а также лицами, утратившими семейные связи, но продолжающими проживать по этому договору, с одной стороны, и уполномоченными собственником лицами (государственные и муниципальные предприятия и др.), с другой стороны. Собственник жилищного фонда не вправе отказать указанным лицам в приватизации занимаемого ими жилого помещения.

Если государственное (муниципальное) предприятие как до принятия Закона о приватизации жилищного фонда, так и в последующем акционировано или ликвидировалось, проживающие в принадлежавшем ему ведомственном жилом доме сохраняют право на приватизацию, поскольку судьба предприятия (переход права собственности на него) не влияет на жилищные права граждан, проживающих в домах таких учреждений и предприятий, а правом на приватизацию обладают все постоянно проживающие по договору социального найма.

Отдельные члены семьи или лица, утратившие семейные связи с нанимателем, но продолжающие проживать по договору социального найма жилого помещения, вправе отказаться от участия в приватизации занимаемого жилого помещения в пользу других проживающих, и тогда они сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии получаемого жилого помещения.

Смерть гражданина, изъявившего при жизни желание стать собственником нанятого жилого помещения и обратившегося с заявлением об этом до оформления договора передачи или до государственной регистрации права собственности, не служит основанием к отказу его наследникам о включении жилого помещения (или его части) в наследственную массу, поскольку наследодатель при жизни выразил свою волю стать собственником.

Наниматель и проживающие совместно с ним лица по договору найма (коммерческого найма) или аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также лица, проживающие в домах и жилых помещениях специализированного жилищного фонда, не имеют права на приватизацию данных жилых помещений (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции Федерального закона от 15 мая 2001 г.). Администрации предприятий и учреждений предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений в порядке исключения.

Принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фондов являются бесплатность и однократность.

Право собственности на отдельную квартиру или жилое помещение в коммунальной квартире возникает у проживающих на таких же условиях, на каких они пользовались соответствующей площадью согласно договорным отношениям (равным или неравным), т.е. на праве совместной или долевой собственности. Несовершеннолетние, участвующие в приватизации жилого помещения наравне с совершеннолетними, не утрачивают права еще раз приватизировать другую жилую площадь по достижении совершеннолетия.

Определенные особенности характеризуют возникновение права собственности на жилое помещение в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов — ЖСК, ЖК). Если член ЖСК (ЖК) выплатил полностью паевой взнос, равный строительной стоимости квартиры, он приобретает право собственности на полностью оплаченную квартиру в силу факта оплаты. Причем это не является приватизацией жилого помещения, поскольку она может иметь место только в государственном и муниципальном жилищном фондах.

В отличие от приватизации, когда правом собственности наделяется каждый проживающий, собственность на кооперативную квартиру принадлежит только члену кооператива (пайщику), а если она относится к имуществу, нажитому в период брака или в силу брачного договора является общей собственностью супругов, она принадлежит им на праве совместной или долевой собственности. Члены семьи собственника (собственников) жилого помещения приобретают ограниченные вещные права на жилое помещение по согласованию с титульным держателем (титульными держателями) помещения. Утрата семейных отношений между ними прекращает ограниченные вещные права этих лиц, и потому такие права не могут рассматриваться как права на пожизненное пользование помещением. После прекращения семейных отношений эти лица могут продолжить пользование, но на другой основе — на условиях найма. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.[25]

Заключение

Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать вывод, что жилище — это место жительства, избранное гражданином, и специальное сооружение, в той или иной мере отвечающее этому назначению. Место жительства гражданский закон определяет как место постоянного или преимущественного проживания граждан (ст. 20 ГК).

Таким образом, он, с одной стороны, указывает на его зависимость от волеизъявления проживающих, что косвенно и субъективно характеризует понятие жилища, и, с другой стороны, прямо определяет функциональное объективное назначение объектов жилища как сооружения. Вместе с тем жилище как сооружение в правовых отношениях собственности (гл. 18 ГК) и отдельных видах обязательств (гл. 35 ГК) характеризуется по-разному: один и тот же объект в отношениях собственности именуется как место «для проживания» (ст. 288 ГК), а в отношениях коммерческого найма (ст. 673 ГК) как место постоянного проживания. Жилище как искусственное, рукотворное сооружение — это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически.

Круг объектов жилища, определяемых гражданским и жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное заимствует понятийный аппарат гражданского права в той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности или переданное в пользование участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения употребляемым понятиям, и наполняет их своим содержанием.

ГК как базовый закон в системе актов гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня объектов жилища, имеющих самостоятельное значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских прав, но и специальная гл. 18 о самостоятельных объектах жилища как собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых являются места пребывания граждан.

Выделены новые самостоятельные объекты права собственности и других вещных прав, не получившие развития в ранее действовавшем гражданском законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой дом (ст. 290 ГК).

Список источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: Часть первая // Российская газета от 8 декабря 1994 г. № 238-239

3. Уголовно-исполнительный кодекс РФ от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 13 января 1997 г. № 2 ст. 198.

4. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 июня 1996 г. № 25 ст. 2954.

5. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета от 22 июля 1998 г.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета от 12 января 2005 г. № 1.

7. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Российская газета от 27 января 1996 г. № 17.

8. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ // Российская газета от 23 апреля 1998 г.

9. О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации: Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации от 12 августа 1993 г., № 32, ст.1227.

10. О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I // Российская газета от 7 апреля 1992 г.

11. Постановление Правительства Москвы от 1 июля 1997 г. № 497 «О мерах по реализации Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Сб. нормативных и методических материалов «Реформа жилищно-коммунального хозяйства в Москве». Вып. 1. М., 1997.

12. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // Российская газета от 22 октября 1997 г. № 205.

13. Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

14. Европейская программа текущей жилищной статистики (St/ECE/HOU/29, St/CES/7) // Статистические стандарты и исследования. Организация Объединенных Наций. Нью-Йорк, 1966

15. О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4.

16. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 (в ред. от 21 декабря 1993 г.) // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1980 г., № 9.

17. О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 // Российская газета от 18 ноября 1998 г.

18. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883.

19. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. Санкт-Петербург, 2007.

20. Гражданское право. Ч. 1. Под ред. В. П. Мозолина. М., 2003.

21. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 1. М., 1999.

22. Гражданское право: Учебник. 4-е изд. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2.

23. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2000.

24. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. № 5/6.

25. Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: Учебник. М., 2007.

[1] Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: Часть первая // Российская газета от 8 декабря 1994 г. № 238-239

[3] Понятие договора найма жилого помещения, употребляемое в гл. 35 ГК, давно именуется в юридической литературе договором коммерческого найма жилого помещения, в отличие от другого договора жилищного найма — социального найма.

[4] Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883.

[5] Уголовно-исполнительный кодекс РФ от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 13 января 1997 г. № 2 ст. 198.

[6] Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 июня 1996 г. № 25 ст. 2954.

[7] Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета от 22 июля 1998 г.

[8] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета от 12 января 2005 г. № 1.

[9] О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации: Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации от 12 августа 1993 г., № 32, ст.1227.

[10] См. Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

[11] О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ // Российская газета от 23 апреля 1998 г.

[12] Европейская программа текущей жилищной статистики (St/ECE/HOU/29, St/CES/7) // Статистические стандарты и исследования. Организация Объединенных Наций. Нью-Йорк, 1966.

[13] В таком же порядке прекращается право собственности и по другим основаниям бесхозяйственного содержания дома (жилого помещения) — систематического нарушения прав и интересов соседей, разрушения дома, жилого помещения.

[14] См.: Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. № 5/6. С. 66-75.

[15] О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4.

[16] О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 (в ред. от 21 декабря 1993 г.) // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1980 г., № 9.

[17] См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 250 -252.

[18] О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I // Российская газета от 7 апреля 1992 г.

[19] См. постановление Правительства Москвы от 1 июля 1997 г. № 497 «О мерах по реализации Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Сб. нормативных и методических материалов «Реформа жилищно-коммунального хозяйства в Москве». Вып. 1. М., 1997.

[20] Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Российская газета от 27 января 1996 г. № 17.

[21] О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 // Российская газета от 18 ноября 1998 г.

[22] О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // Российская газета от 22 октября 1997 г. № 205.

[23] О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета Российской Федерации // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., № 3, ст.89.

[24] О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ // Парламентская газета от 31 мая 2001 г. № 98.

[25] Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: Учебник. М., 2007. С. 112.

Еще по теме:

  • Конституционное право урок 11 класс Разработка урока к дисциплине "Право" "Основы конституционного строя РФ" на основе документов, статей Конституции РФ 1993 г. выяснить, что составляет основы конституционного строя РФ, каковы основные полномочия органов государственной власти РФ; […]
  • Договор найма правовое регулирование Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности Главная > Реферат >Государство и право Московский гуманитарно-экономический институт Студента 3 курса Группы ЮС – 1 - 05 Зайцевой Анны Вадимовны Учебная дисциплина: […]
  • 129 ч 3 коап Статья 12.9. Превышение установленной скорости движения СТ 12.9 КоАП РФ 1. Утратила силу с 1 сентября 2013 г. 2. Превышение установленной скорости движения транспортного средства на величину более 20, но не более 40 километров в час - влечет наложение […]
  • Росгосстрах офисы страховка авто Росгосстрах - офисы и филиалы - Москва и Московская обл. Адреса филиалов/офисов Росгосстрах - Москва и Московская обл. Отдел выездных продаж - выезд по Москве и Московской области Каширское шоссе, д.44, корп.1 (495) 971-85-90, 971-80-92 Офис продаж […]
  • Выходное пособие работнику при увольнении по собственному желанию Выплата выходного пособия работнику, увольняющемуся по собственному желанию Как отразить в учете организации выплату выходного пособия работнику, увольняющемуся по собственному желанию? Выходное пособие при увольнении по собственному желанию, в соответствии […]
  • Бланк ооо о смене директора Протокол ООО о смене директора: образец Генеральный директор общества с ограниченной ответственностью (также может именоваться директор, президент и т.д.) — единоличный исполнительный орган общества, который (п.п.1,3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 […]