Ситуация на рынке недвижимости 2018 2016 годы

13.12.2018 Выкл. Автор admin

Недвижимость

Не надейтесь: жилье дешеветь не будет

Рост цен на новостройки в РФ может составить 5-10% по итогам 2018 года

Россияне ожидают снижения цен на жилье, показывают опросы. Но рассчитывать на это не стоит. Статистика и эксперты говорят об обратном – стоимость недвижимости будет расти. Утешительная новость в том, что резкого увеличения цен ждать не стоит, но прирост в 5-10% по итогам года в отдельных сегментах – вполне реальный ориентир. Тем более что девелоперам нет необходимости сдерживать цены, поскольку ставка по ипотеке продолжает падать, стимулируя увеличение спроса.

Жилье в России растет в цене уже несколько кварталов подряд. Согласно данным Росстата, в первом квартале 2018 года квадратный метр на первичном рынке жилья подорожал почти на 4,5%. В целом по Российской Федерации цена квадратного метра выросла с 56,3 тысяч рублей в первом квартале 2017 года до 58,8 тысяч рублей за квадрат в январе – марте этого года.

За пять лет квартиры в новостройках прибавили в цене больше 10 тысяч рублей, подорожав с 48,7 тысячи рублей в первом квартале 2013 года или на 20,4% к текущему показателю.

Самые высокие цены Росстат зафиксировал в Москве – 163,8 тысячи рублей за квадратный метр в январе-марте 2018 года. В прошлом году в эти месяцы квартиры предлагались по цене 156 тысяч за «квадрат». Самая дешевая недвижимость в Адыгее, Калмыкии, Орловской области. Здесь цены находятся в районе 30-35 тысяч рублей за квадрат.

«Если не произойдет каких-то резких негативных изменений в экономике, то снижения цен на новостройки ждать не стоит. Зачем застройщикам сдерживать цены, если квартиры хорошо продаются, а проекты быстро строятся?»,

— поделилась мнением Анна Соколова, руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград».

По ее словам, рынок уже прошёл свое ценовое дно. Стоимость жилья «разогревает» активизация платёжеспособного спроса. Кроме того, на завершающих этапах находится много объектов, начатых в 2015-2017 гг.

Эксперты рынка недвижимости не исключают, что стоимость доступного жилья в России увеличится по итогам года.

В комфорт-классе до конца 2018 года ожидается рост цен, который может превысить показатели 2017 года и достичь 7-10% за год,

прогнозирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам, считает, что можно ожидать рост цен на первичное жилье в районе 3-5%.

На вторичном рынке ситуация отличается. За пять лет квадратный метр упал в цене на 4,2%. Но последние три квартала цены в России начали расти и в этом сегменте.

«В целом по вторичному рынку в годовом выражении «квадрат» подорожал с 53 тыс. до 53,2 тыс. рублей. Однако статистика Росстата объединяет несколько различных типов жилья, динамика цен на которые разнонаправленная», — прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По ее словам, заметнее всего выросли в цене самые дорогие, элитные вторичные квартиры, и самые дешевые объекты – квартиры низкого качества. Здесь прайс увеличился на примерно на 2 тыс. рублей за кв. м.

«Мы видим, что цены на наиболее доступные объекты вторичного рынка увеличиваются, тогда, как более комфортное жилье в старом фонде немного дешевеет. Это связано с двумя факторами. Во-первых, кризис доходов населения еще не преодолен, поэтому спрос формируется на самые доступные объекты вторичного рынка: квартиры в старых панельных пятиэтажках, а также в других подобных домах. Во-вторых, снижение ставок по ипотеке вовлекает на рынок все больше покупателей с самыми низкими доходами, которые также ориентируются на наиболее доступные квартиры. В итоге спрос на самое дешевое жилье растет, что дает возможность его собственникам наращивать цены», — поясняет Литинецкая.

В целом эксперт полагает, что тенденция к восстановлению цен на вторичное жилье получит продолжение, но бурного роста цен на старые квартиры не будет.

Пока это не касается Москвы. За пять лет цены на «вторичку» в столице упали с 182 тысяч рублей в первом квартале 2013 года до 168,4 тысяч рублей в аналогичный период текущего года или на 7,5%. За год динамика, в отличии результатов в целом по стране, не изменилась – минус 6,2% к 2017 году.

Россияне обеспечивают устойчивый спрос на жилье. «Около 40% опрошенных хотели бы приобрести двухкомнатную квартиру площадью 40-59 кв.м. Еще около 35% семей – трехкомнатную квартиру в 60-80 кв.м», — приводит данные «Дом.РФ» со ссылкой на совместное с ВЦИОМ исследование.

При этом, как показал опрос, эти люди ожидают дальнейшего снижения ставок по ипотеке или снижения цен на жилье. 24% опрошенных респондентов считают текущий момент самым удачным и приняли решение приобрести жилье сегодня.

Ранее глава «Дом.РФ» Александр Плутник не раз отмечал, что ипотечная ставка падает, и сейчас самое время покупать жилье. Статистика Центробанка подтверждает снижение размера ипотечной ставки.

Так, на 1 апреля 2018 года ставка по кредитам, выданным в течение месяца, достигла 9,65%. Год назад речь шла об 11,69%, а пять лет назад – 12,94%. По словам Плутника, средняя ипотечная ставка в 2018 году достигнет 9%, а уже на конец года можно ожидать 8%.

Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень также ранее говорил, что надеется на снижение ипотечных ставок в нынешнем году. По его словам, предпосылки есть: ключевая ставка падает, и есть основания прогнозировать, что снижение продолжится. Впрочем, на последнем апрельском заседании Банк России оставил процентную ставку без изменений на уровне 7,25%.

Анна Соколова вспомнила период на рынке после «черного вторника», когда в декабре 2014 года упал рубль, и ЦБ РФ поднял ставку до 17,5%. По ее словам, тогда первичный рынок достаточно долгое время амортизировал и изменение инвестиционной себестоимости проектов, и резкий рост объема конкурентного предложения, и снижение платёжеспособного спроса.

Застройщикам приходилось одновременно строить, выводить новые проекты, и сдерживать цены для того, чтобы не «выпасть из рынка» в борьбе за сокращающийся спрос.

«Сейчас же ситуация другая: конкуренция остается по-прежнему высокой, однако сдерживать цены нет необходимости – платежеспособность покупателей выросла в том числе и из-за снижения ставок по ипотеке», — отметила эксперт.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов подчеркивает, что сегодня ипотека влияет не на стоимость квадратного метра, а на доступность жилья для потребителя. «Если ипотечная ставка продолжит снижение (ближайшие полгода этого ждать не стоит), то спрос будет расти даже при росте цены», — сказал собеседник «Газеты.Ru».

«Ипотека влияет положительно на спрос в условиях насыщенности рынка предложением. Кроме того, это очень важный инструмент с учетом недостаточной материальной обеспеченности значительного количества граждан», — поделилась мнением директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Стоит также напомнить, что с этого года в стране заработала новая программа льготной ипотеки под 6%. Ставка «с дисконтом» доступна семьям, в которых с 1 января родится второй или третий ребенок.

«По опросам более 620 тыс. семей готовы идти в ипотеку под 6%», — рассказал Михаил Мень. Также порядка 730 тыс. семей могут воспользоваться рефинансированием уже выданного кредита в рамках программы.

Впрочем, если общая экономическая ситуация в стране ухудшится, то это негативно скажется и на объемах выдачи ипотеки, и на цене жилья. Антон Ширяев считает, что пока по текущей ситуации мы можем прогнозировать дальнейший рост экономических показателей за счет растущей стоимости нефти, низкой инфляции, низкой ключевой ставки и оптимальных условий по ипотеке.

Недвижимость

Жилье-2018: рост цен спрячут за ипотекой и отделкой

Ценовая перспектива: как подорожает жилье в 2018 году

Эксперты прогнозируют продолжение роста цен на квартиры в новостройках в 2018 году. А вот вторичное жилье продолжит дешеветь. Тенденции объясняются слабым спросом и затовариванием рынка в отдельных регионах. Между тем, по оценке экспертов, для покупки квартиры в новостройке среднему россиянину надо потратить весь свой доход за 2,7 года.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2018 году рост стоимости продолжится в сегменте новостроек. В прошлом году темпы роста цен превышали уровень инфляции.

По данным Росстата, по итогам третьего квартала 2017 года квартиры в новостройках подорожали на 5,8% к аналогичному периоду 2016 года – с 53,4 тыс. руб. до 56,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Продолжение роста цен связано, в первую очередь не с активизацией спроса, а с ростом строительной готовности тех проектов, который были заявлены ранее,

полагает руководитель управления по стратегии и маркетинга «Инград» Анна Соколова,

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов солидарен с коллегой. По его прогнозам, квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и качеством строительства в 2018 году могут подорожать.

При этом скачка цен ожидать не стоит. Анна Соколова считает, что предпосылок для резкого роста цен на первичную недвижимость в ближайший год нет, и расценки будут расти в пределах инфляции. Рустам Арсланов предполагает, что рост может составить 2-3%.

По итогам 2017 года, по предварительным данным Росстата, инфляция составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут действовать в 2018 году. Кроме того, ожидается рост зарплат и доходов, что также будет подстегивать рост цен. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял, что рост реальных зарплат прогнозируется в 4,1%, рост реальных располагаемых доходов населения — 2,3%. ЦБ полагает, что инфляция вернется в текущем году к целевому показателю в 4%.

Анна Соколова добавляет, что важное влияние на принятие решения о покупке квартиры, оказывает уверенность людей в том, что их доходы не упадут в перспективе 10-15 лет. Необходимо также оценивать потенциал спроса на первичном рынке, исходя из индексов на рынке труда, показателей безработицы в стране, а также перспективы увеличения налоговой нагрузки для владельцев недвижимости.

В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. По словам Рустама Арсланова, рынок уже затоварен, и эта тенденция сохранится.

По его прогнозам, годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится на 15% с 3,7 млн кв. м (на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м.

«Иными словами, несмотря на усиление покупательской активности, профицит не будет сокращаться в обозримой перспективе из-за опережающих темпов вывод новых проектов», — объясняет эксперт.

Сегодня застройщики в столице борются за покупателя, выставляя дисконты, которые могут достигать 20%, говорит директор по связям с общественностью компании «МИЦ» Ольга Новицкая. При этом различного рода скидки, скорее вынужденная мера для строительных компаний. В условиях падающего спроса это позволяет привлечь покупателей.

«Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, стараясь придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой», — высказал свое мнение в интервью «Газете.Ru» гендиректор компании «Главстрой» Андрей Васильев. По его словам, спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем уровне.

На вторичном рынке ситуация иная, чем в сегменте новостроек, и здесь эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен.

По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Полагаю, что в 2018 году в целом по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вырасти из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей. Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на рынке строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка. Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — говорит Литинецкая.

В целом же, резюмирует эксперт, в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняет тем, что регионы сильно различаются по уровню развития.

Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития которых часто не совпадают. «Поэтому любые усредненные данные по ценам – это «средняя температура по больнице», — считает она.

Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы.

Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить весь свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном РАНХиГС. При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.

С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.

Ранее президент России Владимир Путин предполагал, что по итогам года может быть выдано ипотеки на 2 трлн рублей. Это на 10% больше, чем за рекордный докризисный 2014 год.

В этом году жилье может стать более доступным если не по цене, то по условиям покупки, а именно условиям ипотеки, для семей, в которых с 1 января 2018 года появится первый или второй ребенок. Для таких категорий запущена льготная ипотека под 6%. По словам главы Минстроя Михаила Меня, программа субсидирования даст возможность поддержать строительство жилья.

«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка отрасли, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень.

В 2017 году министр высказывал опасения, что из-за роста объема выдачи ипотеки и снижения ввода, цены на жилье могут вырасти. По оценке Минстроя, в 2017 году будет введено 76-78 млн квадратных метров против 80 млн «квадратов» в 2016 году. Дальнейшее сокращение ввода жилья будет поддерживать цены.

Субсидирование ипотеки не даст населению возможности сэкономить

Стоит также отметить, что строительную отрасль в следующем году ждут весьма существенные регуляторные нововведения.

С 1 июля уже 2018 года вступит в силу запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство. Кроме того, генподрядчика, техзаказчика и застройщика обяжут иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

Минстрой также работает над механизмом перехода от схемы привлечения средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. Процесс может занять три года, но задача поставлена самим президентом России Владимиром Путиным. Премьер-министр Дмитрий Медведев уже утвердил план перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.

Напомним, что именно по ДДУ схеме в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек. По данным Росреестра, в январе – октябре 2017 года зарегистрировано 550,6 тыс. договоров долевого участия. Годом ранее за аналогичный период этот показатель составлял около 556 тыс. договоров. Наибольшее число ДДУ зарегистрировано в Московской области (около 77 тыс.), Москве (55,7 тыс.), Санкт-Петербурге (49,5 тыс.), Краснодарском крае (39,4 тыс.).

Пока остается открытым вопрос, как много стройкомпаний будет соответствовать новым требованиям, под какой процент будут кредитовать уполномоченные банки застройщиков, и как это все отразится на стоимости строительства.

Ответ придется искать правительству совместно с Центробанком. Как ранее заметил президент, переход от долевого строительства должен быть цивилизованным, «без ударов для участников рынка и для, разумеется, граждан».

Пожили и хватит

Днем 11 апреля 2018-го курс доллара впервые с 30 ноября 2016-го превысил отметку 65 рублей за единицу американской валюты. Евро одновременно поднялся до максимума с 10 марта 2016 года — 80,5 рубля. В ожидании нового сезона позабытой валютной драмы россияне кинулись скупать иностранные деньги, некоторые поторопились вложиться в электронику и бытовую технику. А обычные люди, наконец скопившие немного на жилье (или хотя бы на первый взнос по ипотеке), застыли в растерянности.

«Дом» спросил у участников рынка недвижимости и экспертов по финансам, стоит ли срочно покупать квартиры, и может ли вообще рост курсов как-либо повлиять на стоимость квадратных метров.

Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград»: «Обвал курса рубля всегда влияет на спрос, особенно на тех покупателей, кто держал свои сбережения в национальной валюте. Сейчас мы видим резкую активизацию спроса со стороны тех покупателей, которые до этого события находились в процессе выбора определенной квартиры и принятия финального решения о покупке. Такая стратегия характерна и для тех людей, кто опасается девальвации национальной валюты».

Эксперт системы мониторинга и управления недвижимостью «ИНТРО Аналитика» Тимур Зайнуллин: «Участники рынка ожидают дальнейшего снижения ставок по жилищным кредитам, что может разогнать спрос на жилье. При сохранении этой тенденции падение цен на квартиры в Москве замедлится — по отдельным сегментам рынка уже отмечена стабилизация. На фоне ослабления рубля и снижения ставок по банковским вкладам инвестиции в недвижимость вновь станут более привлекательны для россиян. Поэтому можно ожидать роста инвестиционного спроса на недвижимость в целом по стране. Однако, объекты в Москве в последние годы теряют свою популярность: инвесторы из регионов стали чаще выбирать недвижимость в Санкт-Петербурге и на юге России (Краснодарский край). Эти варианты более доступны для инвестора с небольшим капиталом и быстрее окупают себя за счет передачи объекта в аренду. Поэтому не стоит ожидать большого притока внутренних инвесторов на московском рынке недвижимости».

Красавин Александр, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»: «Конечно, скачок курса окажет влияние — но не на цены, а на темпы продаж и их плановость. Чем выше стоимость жилья, тем ощутимее это влияние. Любая волатильность влияет на решительность покупателей, а стратегия их поведения зависит от формата накоплений. Многие россияне, уже испытавшие на себе волатильность валютного рынка 2015 года и более ранних кризисов, держат свои сбережения в валюте. И вероятнее всего, они будут выжидать, рассчитывая на дальнейший рост курса доллара и евро, пока для них рублевая стоимость квартиры уменьшается. Будут ждать пика, чтобы воспользоваться моментом для конвертации и заключить сделку. Так что если курс будет корректироваться в ближайшие дни, то, скорее всего, это стимулирует спрос на недвижимость: люди начнут менять валюту по высокому курсу и входить в сделки».

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: «На мой взгляд, текущий обвал рубля не окажет немедленного эффекта на рынок недвижимости. Полагаю, что все участники экономики будут ожидать стабилизации валюты на более низком уровне, после чего сделают выводы и сформируют новую ценовую политику. Как показали недавние долгосрочные исследования, при изменении индекса обменного курса на один процент стоимость квадратного метра столичного жилья возрастала примерно на 800 рублей. При увеличении в такой же степени индекса цен на строительные материалы, номинальная цена квадрата увеличивалась еще на тысячу рублей. Хотя речь идет об усредненных значениях за долгий период (почти 20 лет), можно предположить, что при сохранении текущей негативной тенденции стоимость квадрата в новостройках может возрасти на несколько тысяч рублей. В то же время не стоит сбрасывать со счетов сегодняшнюю ситуацию на рынке, которая способствует, напротив, уменьшению цен. Высокая конкуренция и большой объем предложения по-прежнему будут вынуждать девелоперов сдерживать цены даже в условиях снижения курса рубля».

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Исходя из истории колебаний курсов валют, при падении рубля цены на жилье, как и на все потребительские и промышленные товары, начинают расти. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, происходит ажиотажный рост спроса на жилую недвижимость, как наиболее надежный инструмент сохранения рублевого актива. Во-вторых, увеличиваются издержки и себестоимость строительства, особенно если строительные и отделочные материалы поставляются из-за рубежа. Почти все поставщики материалов и подрядчики так или иначе связаны с импортом, который дорожает. Однако отмечу, что по сравнению с 2014 годом ситуация в строительной отрасли с точки зрения замещения импортных материалов и оборудования нормализовалась, поэтому такой фактор, как рост цен на стройматериалы, не сыграет столь драматичной роли, как раньше».

Аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Константин Бредников: «Продолжительные изменения курса способны повлиять на цену недвижимости. Все мы помним рост курса доллара, начавшийся с сентября 2014 и закончившийся пиком в январе 2015-го. Тогда курс вырос почти на 90 процентов, цены на вторичном рынке в Москве показали ощутимый рост в декабре 2014-го и достигли максимума в конце марта 2015-го, увеличившись на 10 процентов. В целом ретроспективный анализ московского рынка показывает, что рост курса на 10 процентов способен вызвать рост стоимости вторичного жилья на 2,3-5 процентов в перспективе трех-четырех месяцев. На первичном рынке рост может быть выше из-за попутного роста цен на стройматериалы».

Богдан Зварич, старший аналитик ИК «Фридом Финанс»: «Первое, что стоит отметить — на наш взгляд, данное ослабление временное, и когда спадет напряженность в отношениях между Россией и ее западными партнерами, рубль вернется к фундаментально обоснованным значениям. Что же касается динамики цен на квартиры, то здесь сейчас все определяется спросом и предложением. Несмотря на рост ипотечного кредитования, спрос на жилую недвижимость продолжает оставаться достаточно слабым, что не позволяет продавцам поднимать цены на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке».

Коммерческий директор SDI Group Павел Иншаков: «В меняющейся экономической ситуации сложно делать точные прогнозы, но, на мой взгляд, рост курса иностранных валют будет способствовать увеличению темпов продаж. Люди, которые имеют свободные деньги, особенно в рублевом эквиваленте, будут стремиться их выгодно инвестировать. Для этих целей недвижимость — один из наиболее хороших вариантов».

Яков Литвинов, генеральный директор ООО «Крайс Девелопмент»: «Рост курса валют, произошедший в последние дни, вряд ли сыграет на повышение цен на квартиры в Москве и в Московской агломерации. Себестоимость строительства в последнее время существенно снизила свою зависимость от импорта строительных материалов, оборудования и комплектующих, даже в сегменте премиального жилья удельный вес импорта в составе себестоимости редко превышает 20 процентов».

Директор департамента розничного бизнеса «РосЕвроБанка» Антон Суворкин: «Скорее всего, рост курсов доллара и евро не повлияет на цены на квартиры в Москве и Московской области. Вспомните ситуацию в 2014 году. Рублевые цены на недвижимость не выросли. Поведение покупателей предсказать сложно. Сейчас курс рубля зависит от геополитической ситуации. Как только ситуация стабилизируется, российская валюта может вернуться ближе к уровню 60-61 рубль за доллар, что соответствует фундаментальным экономическим данным».

Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС: «На цены повлиять изменение курса не должно, цены формируются исходя из баланса спроса и предложения. Я не думаю, что изменение курса приведет к повышенному спросу на квартиры. Скорее, просто часть людей будут принимать решения быстрее, чем раньше».

Коммерческий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков: «На данный момент я не вижу никакой зависимости между ценами на недвижимость и скачком курса. Почти все сегменты недвижимости давно отвязали свое ценообразование от доллара».

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group: «Как всегда, в неспокойные времена основной тихой гаванью для денег становится недвижимость. Что происходит дальше? Локально начинает продаваться большой объем жилья, застройщики поднимают цены, тем самым сокращая свой потенциально возможный объем продаж. Больше всего продадут те, кто будет готов слить квартиры по адекватным для текущего периода ценам, не жадничая на внезапно возникшем ажиотаже. К этой ситуации нужно подготовиться и выстроить правильную стратегию действий. Надо понимать, что для застройщиков это может быть шанс сбыть неликвид, да и в целом реализовать свои объемы, компенсировав недостающие доходы за предыдущий период и создав себе необходимую финансовую подушку. Это, безусловно, нужно учесть при планировании, чтобы иметь возможность обернуть внешние факторы себе на пользу. Застройщики должны подготовиться к тому, чтобы использовать возникшие шансы».

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик: «Пока что рост иностранной валюты не настолько высок, чтобы можно было говорить о каких-то серьезных колебаниях цен — даже в 2014 году, когда национальная валюта обрушилась в два раза, повышение цен на недвижимость в процентном соотношение было в два-три раза меньше, чем скачок иностранной валюты по отношению к рублю. Так что потребители жилья эконом- и комфорт класса могут быть спокойны — рост цен на недвижимость в этих сегментах если и будет, то он будет минимальным».

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate: «Если падение рубля продолжится, то вполне вероятно повторение ситуации 2014 года. Люди начнут активно инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить остатки сбережений. В ситуации повышенного спроса и одновременного удорожания стоимости финансирования девелоперских проектов вполне предсказуем рост стоимости жилья. Но продолжительное падение рубля в любом случае еще больше ухудшит экономическую ситуацию в стране, поэтому за оживлением неизбежно последует резкий спад, рынок жилья в России снова окажется в состоянии застоя».

Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков: «Текущее изменение курса валют не окажет особого влияния на рынок жилой недвижимости Москвы. Наиболее сильная коррекция, которая могла в связи с этим произойти, уже была после резкого обвала рубля в конце 2014 года. К тому же, к настоящему моменту квартиры всех классов на первичном и вторичном рынке продаются в рублях. Масштаб бедствий не такой, как в 2014-м».

Павел Митрофанов, управляющий директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА»: «Всплеск волатильности рубля к доллару никак серьезным образом не должен повлиять на цены на квартиры, а определяться они будут локацией, надежностью застройщика, качеством жилья и инфраструктуры».

Надежда на ипотеку. Что будет с ценами на жилье в 2018 году

Поделиться в социальных сетях:

В этом году московский рынок недвижимости продолжит поддерживать дешевеющая ипотека. Но она не сможет победить затоваривание рынка, и цены на жилье снизятся на 8−10%.

Фото: ТАСС/Василий Кузьмиченко

Конец 2017 года отметился небывалой активностью на столичном рынке недвижимости. В ноябре Росреестр зафиксировал сразу два рекорда. Во-первых, на московском рынке жилья зарегистрировано 5597 покупок квартир в новостройках − самое большое количество за всю историю столичного рынка.

Во-вторых, с привлечением ипотечного кредита было куплено 6012 московских квартир. Это тоже рекордный максимум, на 70% превышающий показатель ноября 2016 года.

Всего за 11 месяцев 2017 года Росреестр зарегистрировал 47 441 сделку с московскими квартирами, что на 23% больше, чем за весь 2016 год, отмечается в пресс-релизе организации.

Ноябрь стал пятым месяцем 2017 года, который продемонстрировал положительную динамику покупательской активности на вторичном рынке столичного жилья. Впрочем, в декабре рост замедлился, и общую динамику цен по итогам года риелторы характеризуют как «постепенное сползание».

Средняя цена сделки на вторичном рынке жилья за 2017 год снизилась в среднем на 8% и находится в настоящее время примерно на уровне 2011 года − около 167 тыс. рублей за квадратный метр. При этом больше всего, на 6,5%, подешевел самый дорогой сегмент – большие квартиры в монолитно-кирпичных домах.

Цены на однушки снизились только на 1%. Двухкомнатные квартиры, самый востребованный вариант среди семейных покупателей, стоят сегодня столько же, сколько в начале года.

Рост цен по итогам 2017 года зафиксирован только на квартиры в кирпичных пятиэтажках: они подорожали на 1,2%. Аналитики связывают это подорожание с программой реновации, запущенной московскими властями и открывшей перед владельцами хрущевок перспективу заметно улучшить свои жилищные условия без дополнительных затрат.

Ипотека, скидки, перестройки

Фото: портал мэра и правительства Москвы

Падение жилищного рынка могло бы стать и более существенным, но сработал ряд позитивных факторов. Во-первых, активность покупателей подстегнула дешевеющая ипотека.

В течение 2017 года Банк России шесть раз снижал ключевую ставку, что повлекло за собой снижение ставок по кредитам, в том числе ипотечным. В результате средневзвешенная ставка по ипотеке в ноябре сократилась до рекордно низкого уровня − 9,88%.

Вторым по важности стимулом продаж стали скидки, предоставляемые девелоперами покупателям. Доля продаж квартир с дисконтом за год выросла с 86 до 88%, что также стало рекордом. Максимальный же дисконт в некоторых проектах доходил до 30%.

В конце 2017 года в 60% проектов массового сегмента и бизнес-класса к уже привычным дисконтам добавились и новогодние скидки. При этом, как отмечают аналитики, еще примерно в трети жилых комплексов скидки остались на стандартном уровне, но застройщики все равно заявили о действии новогодних акций. Ипотека и скидки давно уже стали стандартными инструментами стимулирования продаж на рынке недвижимости, но в 2017 году появился и сравнительно новый фактор – снижение площади квартир.

Это стало ответом застройщиков на снижающиеся финансовые возможности населения, из-за чего в общем объеме продаж растет доля дешевых квартир. По данным агентства «Миэль», в ноябре 2017 года на сделки с бюджетом менее 6 млн рублей пришлось 36% всех покупок квартир в Москве. Для сравнения, в ноябре 2016-го на такие дешевые квартиры приходилось лишь 22% сделок.

Покупатели стали предельно прагматичными и не хотят переплачивать за неиспользуемые квадратные метры, причем независимо от класса жилья, будь то «эконом-» в спальном районе или «бизнес-» в центре города. «Счет пошел на метры, а с точки зрения нашего большого бизнеса и на копейки, − отметил в недавнем интервью «Коммерсанту» владелец группы ЛСР Андрей Молчанов. − Сейчас человек, скажем, однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров может себе позволить, а 44 «квадрата» − уже нет. Четыре метра уже оказываются определяющими».

Но даже если деньги у покупателя есть, он лучше потратит их на отделку, мебель или машину, чем на лишние метры жилплощади. Поэтому девелоперы в этом году активно занимались оптимизацией размеров квартир, даже меняя планировки строящихся домов. В среднем площадь квартир снижается примерно на 20%: трехкомнатных с 85–90 квадратных метров до 70−75 квадратных метров, однокомнатных – с 45−50 до 35−40 «квадратов».

Новый год, старые проблемы

Фото: портал мэра и правительства Москвы

В 2018 году негативное влияние на рынок московской недвижимости по-прежнему будет оказывать превышение предложения над спросом. Аналитики ЦИАН оценивают его в 87 200 квартир в старой Москве. При среднем темпе продаж около 3 тысяч квартир в месяц на реализацию всех этих объемов понадобится около 30 месяцев, то есть 2,5 года даже без учета новых проектов.

Между тем активность девелоперов сохранится на высоком уровне, поскольку за 2016−2017 годы Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила проекты с предполагаемым объемом застройки около 41 млн квадратных метров.

Дополнительно осложнят ситуацию на рынке недвижимости новации в сфере долевого строительства. В октябре 2017 года президент РФ поручил правительству разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, «переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников».

Другими словами, скоро станет невозможно купить квартиру на стадии котлована, то есть примерно на треть дешевле, чем готовую. Но главное, что при этом застройщики лишатся источника бесплатных авансовых денег, который придется замещать дорогими кредитами.

Это крайне негативно отразится на себестоимости жилья, но переложить дополнительные расходы на покупателей, повысив цены, у застройщиков не получится. Им придется сокращать объемы строительства, а следовательно, снижение цен на жилье в среднесрочной перспективе замедлится.

Ипотека поможет, но не спасет

Фото: портал мэра и правительства Москвы

Основным позитивным фактором для рынка недвижимости в 2018 году останется дешевеющая ипотека. Правда, и здесь намечены корректировки. С 1 января Банк России ввел повышенные коэффициенты риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. В результате выдача таких кредитов для банков становится невыгодной, и заемщикам придется дольше копить деньги на первый взнос.

Но в целом ипотека будет процветать: Банк России планирует в 2018 году продолжить снижение своей ключевой ставки, а следовательно, будут снижаться ставки и по ипотеке. Впрочем, кредиты не в состоянии заменить реальный рост доходов населения, поэтому тренд на постепенное снижение цен будет развиваться и дальше.

Риелторы ожидают, что в 2018 году московская недвижимость подорожает еще на 8−10%. Мало того, ценовой пузырь на жилищном рынке будет сдуваться еще года два-три. За это время цены успеют потерять еще около 20−30%, и к 2021 году столичное жилье подешевеет в среднем примерно до 120 тыс. рублей за 1 кв. м.

Рынок недвижимости: до и после 1 июля 2018 года

Новые правила для застройщиков жилья могут привести к массовому банкротству компаний, которые в итоге окажутся в руках госбанков, считают эксперты.

17:17, 27.04.2018 // Росбалт, Москва

С 1 июля 2018 года по всей стране начнут действовать новые требования к застройщикам. Компании больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую — они будут лежать на спецсчетах в банках, пока дом не сдадут. В распоряжении застройщиков останутся только собственные средства или целевые кредиты — на конкретный проект. Все финансирование должно будет идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в утвержденном властями банке.

Кроме того, участникам рынка запретят привлекать средства сразу на несколько проектов. То есть, один застройщик — одно разрешение на строительство. Иными словами, если застройщик намерен строить новый микрорайон, он больше не сможет утверждать документы поэтапно. Ему придется делать всю проектную документацию сразу, а это — одна из самых затратных статей расходов.

Какими будут последствия для покупателей и для рынка недвижимости в целом, эксперты рассказали на пресс-конференции в «Росбалте».

Жилье подорожает?

«Понятно, что любой специалист вам сейчас скажет, что такая схема финансирования увеличивает затраты на строительство, а значит квартиры должны подорожать, потому что возросшую себестоимость застройщики должны будут переложить на потребителя. То есть, за свою защиту покупателю придется больше платить.

Но, скорее всего, будет по другому. В сегодняшних реалиях рынка повысить цены для покупателей у застройщиков не получится. Пришла другая экономическая реальность, и если в прежние годы жилье постоянно дорожало, причем, не только в Москве, но фактически по всей стране, и цены росли порой в разы, сейчас мы видим, что в лучшем случае они стагнируют, в худшем — снижаются. Сильнее всего цены упали там, где они были больше раздуты. Прежде всего это Москва. Снижение цен в рублевом выражении от максимумов 2013—2014 годов составило порядка 20%, и они продолжают ползти вниз.

Произошло затоваривание рынка. Застройщики, пытаясь как можно больше объектов вывести на рынок до вступления в силу новых правил, только усугубили ситуацию. Сегодня строится и предлагается к продаже значительно больше жилья, чем продается. И если мы откроем любой сайт о недвижимости, увидим, что все пестрит скидками, распродажами. Причем, это скидки не символические 2-3%, а самые настоящие 10-15-20%. Некоторые застройщики предлагают больше 30%. Такие акции были на московский бизнес-класс в конце прошлого года. В таких условиях переложить на покупателя все дополнительные затраты застройщика уже не получится», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олег Репченко.

Богатые, конечно, не победнели. Но на них рассчитывать не стоит, считает аналитик. Они давно уже купили квартиры себе, детям, внукам, и еще пять инвестиционных в придачу— чтоб было. Поэтому застройщикам придется продавать квартиры самым обычным людям с зарплатами в 30-50-70 тыс. рублей в месяц. «Все мы прекрасно видим, как за последние несколько лет подорожали товары первой необходимости: продукты, лекарства. Покупательская способность основной части населения минимальна. Проще говоря, у людей нет денег. В этих условиях застройщикам, скорее всего, придется взять издержки на себя, и снизить свою рентабельность», — заметил он.

Все ли выдержат такую нагрузку? По словам Репченко, уже сейчас многие компании работают при умеренной рентабельности. С 1 июля, с одной стороны, вырастет себестоимость, с другой — продолжат падать цены. При этом, под влиянием инфляции будут и дальше дорожать стройматериалы. Дельта между вложениями и прибылью сократится до критической.

«При всей добросовестности застройщиков, часть из них может уйти в минус. Могут остановиться некоторые стройки. Может даже значительное их количество. Боюсь, что следующая мера, которой придется озадачиться властям — спасение застройщиков от банкротства», — считает эксперт.

Разные циклы строительства позволяли компаниям прибыль с одного объекта вкладывать в другой, и избегать тем самым кассовых разрывов. Принцип «один застройщик — один объект», провозглашаемый новым законом, приведет к тому, что застройщики перестанут работать как самостоятельный бизнес, и превратятся в подрядчиков, которым помесячно платят зарплату, и выделяют деньги на текущие расходы.

Почему застройщики торопятся запустить больше проектов?

«Застройщики понимают, что потом будет дороже привлекать средства дольщиков. Еще больше их пугает неопределенность: запуск нового механизма требует времени на отладку, банки толком не разобрались, как работать по новой схеме. Все боятся, что на какое-то время рынок вообще встанет. Поэтому застройщики стараются вывести как можно больше объектов до 1 июля 2018 года, чтобы потом привлекать деньги дольщиков на их строительство по старой схеме. Закон обратной силы не имеет», — отметил Репченко.

В штатном режиме они могли бы попридержать площадки, которые уже куплены: один дом построить в этом году, второй дом — в следующем, третий — через год. Но сейчас, когда никто не понимает, что будет дальше, компании предпочитают запустить все проекты разом. Получить разрешение на строительство, и работать по старым понятным правилам.

По подсчетам ИРН, даже если после 1 июля новые проекты вообще перестанут выходить, того объема предложения, который сложился на московском рынке, хватит с лихвой еще на три года.

Для покупателей такая ситуация выгодна. Цены снизились, застройщики готовы давать большие скидки. Но, конечно, есть риск, что компания обанкротится от перенапряжения своих усилий или ресурсов.

Что гарантируют банки?

По закону, все то время, пока строится дом, деньги дольщиков должны храниться на специальных счетах в выбранных государством банках.

«Деньги дольщиков будут несколько лет просто лежать на счетах в банках. При этом застройщики в тех же банках будут брать кредиты, чтобы вести строительство», — отметил юрист Общества защиты прав потребителей (жилищное право) Олег Фролов.

«По новой схеме банк выступает как-бы гарантом для дольщика, что его деньги не уйдут на сторону, будут направлены по назначению. Что застройщик их не растратит, не украдет, и дом достроит. Но по факту, банк не может и не должен контролировать процесс строительства, у него нет такой функции», — подчеркнул юрист.

По его словам, на сегодняшний день никто не задумывался, что будет, если застройщик не сможет сдать объект. «По закону, снять со счета деньги дольщиков можно только тогда, когда дом сдан. Но если нет? Расторгнуть договор и потребовать деньги от застройщика дольщики тоже не смогут, потому что застройщик эти деньги не получал. Значит, все риски должен будет принять на себя банк. Не думаю, что ему будет это интересно», — отметил эксперт ОЗПП.

Несмотря на банковский контроль, риск, что застройщики просто уйдут в минус, и обанкротятся, остается, согласился глава ИРН Олег Репченко. «Многие из них наивно верят, что „цены должны вырасти, а как иначе“. А дальше получается, как в той песне: „Все наладится, когда подорожает нефть. А если нет?“ Если цены не вырастут, может оказаться, что застройщику не хватает денег достроить все те дома, которые он запустил.

Скорее всего, если застройщики начнут банкротиться, те самые госбанки, которым отдали финансирование, обяжут забрать строительные компании себе. Такие примеры мы видим с 2008 года. Несколько достаточно крупных застройщиков уже ушли под госбанки и сменили собственников», — отметил аналитик.

По его словам, если у государства не будет дыры в бюджете, скорее всего дома достроят, и покупатели получат свои квартиры. «Если, конечно, ухудшение общемировой конъюнктуры не приведет к тому, что придется бросать финансирование на какие-то другие более важные государственные задачи», — заметил эксперт.

Сколько нужно времени, чтобы закон заработал?

«Застройщики вывели до 1 июля максимум новых объектов. Они будут строить и продавать их по старым правилам еще года два-три минимум, может и больше. Думаю, новые проекты если и будут появляться, то крайне редко. Эффект защиты дольщиков начнет действовать через несколько лет, когда достроят и распродадут те дома, которые уже готовы или строятся сейчас. То есть, новый закон — это защита не текущих покупателей, а неких будущих», — считает Репченко.

Возможно, схема с банковскими счетами вообще не заработает, заметил он. «Какой смысл застройщику продавать квартиры на ранней стадии ниже рынка, если он все равно этих денег не получит? Их получит банк, у которого все равно придется брать кредит. Не лучше ли просто взять кредит у банка вместо всяких трехсторонних договоров и продаж. На этот кредит построить дом, и продавать его как готовое жилье, на которое никакие специальные законы уже не действуют.

Да, могут быть гибридные схемы как предварительный договор купли-продажи, например, на бронирование квартиры. То есть, ты вносишь какую-то часть денег, чтобы зарезервировать конкретную квартиру, а покупаешь ее, когда дом уже построен.

Что касается покупателей, зачем им два-три года держать деньги на специальных счетах? Лучше положить их в том же банке на депозит или купить народные облигации. За то время, пока дом строится, они получат около 20% к своим 10 млн рублей, которые были изначально. И смогут купить квартиру в готовом доме, пусть она подороже, чем на начальной стадии», — отметил аналитик.

Таким образом, попытка государства связать покупателя и застройщика через банк может оказаться нежизнеспособной. Но так или иначе, долгостроя и обманутых дольщиков будет меньше. Рынок к тому и идет, считает Репченко.

«Почему покупали жилье с котлована? Цены росли, и нужно было успеть купить дешевле. Что происходит сейчас? Люди, которые покупали квартиры с котлована в 2014 году, видят, что готовое жилье стоит столько же, а порой и дешевле. Некоторые расторгают договор, и покупают квартиру снова, получая разницу. Для многих застройщиков это реально проблема. Так вот, люди начинают понимать: зачем покупать с котлована, когда можно дождаться и купить квартиру в готовом доме. Рисков меньше, а цена та же. Думаю, скоро у нас будут продаваться готовые новостройки, как это происходит во многих странах мира. Вопросы обманутых дольщиков решатся сами собой», — заметил он.

Можно ли обойти закон?

Юрист Общества защиты прав потребителей (жилищное право) Олег Фролов напомнил, что закон об участии в долевом строительстве принят еще в 2004 году. «Но по моему опыту, еще в 2009—2010 годах его строго не соблюдали. Чтобы уйти от ответственности, застройщики заключали предварительный договор купли-продажи, создавали подобия ЖСК. Нам часто приходилось признавать в суде, что по факту речь идет именно о долевом участии, и покупатель вправе требовать от застройщика той же ответственности, что и по ДДУ», — рассказал юрист.

По его словам, с 2004 года до сей поры закон уточнялся и изменялся 16 раз. «Не нужно думать, что теперь мир изменится, и все проблемы дольщиков решатся. С 1 июля 2018 года не произойдет ничего. Те, кто получил разрешение до 1 июля, будут достраивать проекты по старому», — отметил Фролов.

Чтобы обойти закон, застройщики могут прибегать к старым схемам: заключать предварительные договоры, или создавать ЖСК. Такая возможность, по словам юриста, сейчас есть. «Заставить всех работать только по новой схеме мы не можем. Значит, гарантировать безопасность для дольщиков тоже не можем», — считает Фролов.

Как изменится процесс покупки квартир в новостройках?

По новой схеме покупатели подписывают трехсторонний договор, где сторонами выступают и застройщик, и банк. И деньги покупатель отдает уже не строительной компании, а именно банку. «Но если вы подписываете договор в 2019 году, это еще не значит, что строить ваш дом будут по новому закону. Застройщики могут использовать переходную ситуацию как рекламный ход, заявляя, что работают по новой схеме, хотя договоры подписывают по старой. Это нужно понимать, и в первую очередь обращать внимание на то, какой договор предлагают подписать. Самое страшное — предварительный договор купли-продажи, который, по сути, не предполагает передачи денег, и говорит лишь о том, что человек намерен купить у застройщика квартиру, когда дом будет достроен. Подписывая такой договор, покупатели уже не смогут пользоваться теми правами, которые закрепляет ДДУ», — подчеркнул Фролов.

«Тем же, кто хочет быть спокоен, я советую покупать жилье уже после 2019 года, когда будет ясно, как схема работает», — добавил он.

Кто достроит долгострой?

В ситуации, когда деньги застройщику разрешают тратить только на конкретный проект, может оказаться, что достраивать существующие проблемные дома будет некому и не на что. По словам Репченко, и для покупателя, и для государства выгоднее, когда застройщик действует не как функция, а как настоящий бизнесмен, способный разруливать сложные ситуации на рынке.

«В политике контроля застройщиков важно не перестараться, чтобы застройщики как предприниматели не прекратили свое существование. Или в конечном счете государству придется взять все на баланс, выкупить все строительные компании и сделать государственными. Не окажется ли такая машина как в Советском Союзе — большой и малоэффективной?» — заключил Репченко.

Анна Семенец

Еще по теме:

  • За вождение в нетрезвом виде в украине Будь в курсе: в Украине начали действовать новые штрафы за вождение в пьяном виде В Украине вступил в силу закон о значительном увеличении штрафов за вождение в нетрезвом состоянии. Закон опубликован в официальной газете Верховной Рады “Голос Украины“ 26 […]
  • Закон 306 о денежном довольствии военнослужащих Федеральный закон от 7 ноября 2011 г. N 306-ФЗ "О денежном довольствии военнослужащих и предоставлении им отдельных выплат" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 7 ноября 2011 г. N 306-ФЗ"О денежном довольствии военнослужащих и предоставлении […]
  • Ч5 Ст 1215 Коап рф Постановление Верховного Суда РФ от 29 февраля 2016 г. N 12-АД16-1 Суд отменил принятые ранее судебные акты и прекратил производство по делу в связи с отсутствием состава административного правонарушения Судья Верховного Суда Российской Федерации Меркулов […]
  • Фз 116 ст 8 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ"О промышленной безопасности опасных производственных объектов" С […]
  • Юридическая консультация в сфере образования бесплатно Юридическая консультация онлайн бесплатно в сфере образования Помогите пожалуйста. Я по специальности учитель истории, После окончания университета 3 года работаю в школе воспитателем в группе кратковременного пребывания, так как часы истории занимают 2 […]
  • Право на справедливий суд закон Верхнє додаткове меню Головне меню ПРАВО НА СПРАВЕДЛИВИЙ СУД. ПРАВО НА ПРАВОВУ ДОПОМОГУ – 2017 ПРАВО НА СПРАВЕДЛИВИЙ СУД. ПРАВО НА ПРАВОВУ ДОПОМОГУ[1] У 2017 р. не було розв’язано системних проблем у забезпеченні права на справедливий суд. За результатами […]