Договор найма кто подписывает

01.07.2019 Выкл. Автор admin

Оглавление:

Договор найма и доверенность

Добрый день, мы заключили договор найма с наймодателем, который действует по доверенности( наймодатель- супруга собственника, но жилье собственность только супруга) , и супруга заключила с нами договор, т.е. Подписывал и оставлял свои персональные данные наймодатель.( супруга). сам собственник не указан в договоре. Действителен такой договор или нет?и что делать, если тут допущены ошибки.

P.S. Доверенность оформлена верно и мы видели выписку из реестра о праве собственности.

Ответы юристов (3)

Собственник обязательно должен быть указан в договоре и ссылка на то, что супруга действует от имени собственника по доверенности

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Антон!

Да, договор, заключенный по доверенности, является действительным. Постарайтесь припомнить, была ли доверенность удостоверена нотариально? Если она была нотариальной, то Вам нечего опасаться и все в порядке (другая сторона не сможет сослаться на отсутствие полномочий у супруги на заключение договора на основании ненадлежащим образом оформленной доверенности).

Удачи Вам и с наступающими праздниками!

Здравствуйте, Антон Дмитриевич!

В случае, если в доверенности указано, что доверитель (собственник) уполномочивает супругу сдавать в аренду квартиру, производить расчеты, расписываться и совершать иные действия в связи со сдачей квартиры в аренду, то договор легален. При этом доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Вместе с тем, в пункте 1 Предмета договора должно быть написано, у кого в собственности она находится и на каком основании.

С уважением, Светлана.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Стоит ли мне подписывать договор коммерческого найма жилья?

стоит ли мне подписывать договор коммерческого найма жилья, не уверен в некоторых пунктах, к примеру, оплаты всех ком услуг в том числе и капремонта, а также подробной описи имущества и состояния жилья и последующих проверок, т.е. средь бела дня ко мне могут явиться без приглашения сотрудники компании, нормально ли все это?

Ответы юристов (1)

Проверка и правка документов у нас в другом разделе, это платно.

Привожу требования Гражданского кодекса к коммерческому найму. Важно, что бы наймодатель был собственником жилого помещения, проверьте это.

Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

С уважением! Г.А. Кураев

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

7 апреля 2015 г.

Грамотно составленный договор аренды поможет и собственнику, и арендатору квартиры избежать многих проблем. Как составить договор найма жилого помещения и какие пункты обязательно нужно включить в документ?

1. Паспортные данные

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды. Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой. В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит. Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год. Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее. И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам. Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные. Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу. Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении. Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор аренды подписанный с одной стороны, передан на подпись Арендатору. Как подстраховаться от случаев затягивания процесса подписи договора?

Добрый день. Вопрос следующий:

Я Арендодатель. При заключении договоров аренды, бывают ситуации /в основном это касается иногородних арендаторов/, когда Арендатор просит передать им подписанный с моей стороны договор, после чего они подписывают со своей стороны и направляют 1 экземпляр мне.

В большинстве случаев, всё проходит нормально, но иногда бывают случаи, когда Арендатор забрал подписанный мною договор и пропал, а я получается ограничен в действиях и не могу это помещение сдать другому человеку. Я понимаю, что могу потребовать предоставить доверенное лицо или подписанный с их стороны договор, либо придумать другие варианты, но не всегда это получается и бывает, что условия аренды хорошие и мне есть смысл закрыть на это глаза, но для подстраховки, я включаю в договор пункт примерно такого содержания: «В случае если Арендатор не подпишет данный договор до 11111111г и не обеспечит доставку подписанного им экземпляра Арендатору до 111111111г, договор считается не заключенным и не имеет силы».

Я бы хотел узнать, как правильней сформулировать и отразить суть данного вопроса, чтобы в случае судебных тяжб, я был прав.

Уточнение клиента

А можно ли указать, что договор вступает в силу, с момента подписания акта приема передачи помещения, который должен быть подписан в течении 3 дней после поступления денежных средств на мой счет и в срок указанный в договоре, в противном случае договор считается не заключенным?

25 Октября 2015, 15:02

Уточнение клиента

Спасибо большое за оперативные ответы, хотелось бы собрать побольше информации и потом выработать какой-то вариант.

А можно ли еще добавить, что Арендодатель обязан предоставить помещение Арендатору в течении 3х дней с момента поступления денежных средств в сумме1111 /п1111/ на счет Арендодателя?

25 Октября 2015, 15:09

Уточнение клиента

Мой вывод, на основании Ваших ответов:

1)Прописать, что Арендатор обязуется подписать данный договор аренды и обеспечить доставку Арендодателю до 11111г. В случае если Арендатор не подпишет данный договор до «__»_____2015 договор считается не заключенным.

2)Прописать, что договор вступает в силу с момента поступления денежных средств указанных в п.1111 /обеспеч.платеж/ и п.1111 /аренда за 1й месяц аренды/ на расчетный счет Арендодателя, которые должны быть внесены в течении 5 дней после подписания данного договора. В противном случае договор считается расторгнутым.

3) В случае, если Арендатор будет настаивать, чтобы я подписал вместе с договором аренды, акт приема передачи помещения, тогда я не соглашаюсь и пишу: Арендодатель обязан передать помещение по акту приема передачи Арендатору в течении 7 дней с момента поступления вышеуказанных денежных средств на его расчетный счет.

25 Октября 2015, 18:59

Ответы юристов (31)

Олег, напишите в договоре, что он вступает в силу с момента перечисления платы за первый месяц договора (или залоговой суммы, допустим). При отсутствии оплаты в течение — дней с момента заключения договора, он считается расторгнутым.

Уточнение клиента

А почему не подходит тот вариант, который я указал в вопросе?

25 Октября 2015, 14:52

Есть вопрос к юристу?

Я бы рекомендовал включить в договор пункт, в котором указать, что договор вступает в силу с момента внесения денежных средств на Ваш счет.

Следовательно даже если у потенциального арендатора будет договор с вашей подписью, без внесения оплаты, он не будет иметь юридической силы.

Уточнение клиента

Согласен, но например я передал им договор сегодня и прописал в нем, что он должен его подписать до 1.11.15г. Наступает 5.11.15г, а договор не подписан и он Арендатор не отзывается. Я сдаю помещение другому арендатору, а например 20.11.15г первый арендатор, который не подписывал договор, перечислит деньги и будет утверждать, что я должен ему предоставить помещение и как тогда?

25 Октября 2015, 14:51

Обязанность по оплате у арендатора возникает не с момента подписания Договора, а с момента подписания акт приема-передачи сдаваемого помещения. Может быть стоит сделать следующее: в Договоре прописать что подписанные по электронной почте Договор и акт приема-передачи имеют юридическую силу с последующим обменом оригиналов (допустим — 10 рабочих дней). Вы направляете арендатору подписанный Вами скан, он получает подписывает направляет двусторонне подписанный скан Вам. И только после того как у Вас имеется подписанный с двух сторон скан Договора и акта, Вы направляете оригиналы на подпись. И уже имеет право выставлять арендатору оплату, так как располагаете подписанным сканом акта приема-передачи.

Олег, в принципе это возможно, однако что например Вы будете делать, если Вы отдали договор, а они его послали Вам по почте? Вам еще ничего не известно и будет неизвестно некоторое время. То есть Вы не достигаете немедленного эффекта. В предложенном мной варианте у Вас все нормально и Вы себя ничем не связываете.

Уточнение клиента

Наверно дождусь когда оно придет ко мне. Кроме того, у них же в таком случае д.б. корешок отправления.

25 Октября 2015, 14:55

Тогда так же дополните договор пунктом.

В случае невнесения денежных средств в срок до «__»_____20 договор считается незаключенным.

В этом случае если деньги поступят позже на счет, то договор будет не действующем. А полученные денежные средства по тербованию лица, которое их внесло, возвращаются.

Уточнение клиента

думаю так будет правильней.

25 Октября 2015, 14:56

Нередки случаи, когда корешок лишь означает письмо, но не его содержимое. То есть, если Вы хотите полностью обезопасить себя от подобных случаев — рецепт Вам дан. Если хотите тем не менее иной вариант — тогда придется полноценно прописывать что из себя представляет обеспечение доставки — заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Добрый день, Олег!

В случае если Арендатор не подпишет данный договор до 11111111г и не обеспечит доставку подписанного им экземпляра Арендатору до 111111111г, договор считается не заключенным и не имеет силы».
Олег

Всё верно Вы прописали. Если одна из сторон договора на подписывает договор, то такой договор считается незаключённым в следствии несоблюдения простой письменной формы.

В таком случае рекомендую посылать тест Договора Арендатору по э-почте, пусть Арендатор распечатывает, подписывает и высылает 2 экземпляра договора Вам.

В любом случае при дистанционном заключении договора, как бы Вы не предохранялись, существуют риски того, что подпись на договоре поставит не сам Арендатор, как сторона договора, а третье лицо.

Частично обезопаситься можно только подписанием договора с направлением друг другу сканов подписанного на каждом листе договора, либо подписывать данный договор каждой стороне у нотариуса.

Поэтому не посылайте никогда подписанный Вами договор. Пусть первую подпись ставить Арендатор, но и здесь существуют риски подписания третьим лицом.

В таком случае, если перечислит деньги 20.11.15., Вы деньги можете просто вернуть, т.к. на договоре нет Вашей подписи.

Вообще-то счет на оплату Вы можете выставлять только после того как подписан акт. На каком основании арендатор Вам должен производить оплату за то, что еще не принял.

Вы можете прописывать как хотите и что хотите, однако Вы хотите усложнить простенький договор аренды сложными юридическими конструкциями, что позволит стороне и суду трактовать данные положения в любую сторону.

Рекомендую вначале получать сумму за месяц или аванс вперёд, потом уже при встрече, которая состоится обязательно, заключать договор подписывая его друг с другом.

А зачем Вам это, Олег? Ведь получив деньги на р/с это уже их проблема как можно быстрее подписать акт приемки-передачи. В принципе такое возможно. Только не следует давать два срока — уж использовать какой-то один. Либо в течение 3-х дней с момента подписания либо в какой-то иной срок, указанный в договоре.

Почему нет, Ольга Романовна? Договор подписали, залоговый (авансовый) платеж в нем предусмотрели, счет выставили. Какие проблемы?

Потому что Арендатор его может подписать в срок, указанный в договоре, либо иметь подтверждение такого подписания в срок, указанный в договоре, только Вы об этом можете не узнать и сдадите третьему лицу.

Это условие никак не противоречит ни действующему законодательству, ни Вашим интересам. Единственное что — не следует указывать конкретную сумму, а написать — в течение 3-х дней с момента исполнения Арендатором своей обязанности, установленной п.___ договора (который и предусматривает необходимость внесения Арендатором предварительной оплаты).

Я бы вам посоветовала, чтобы не возникали ситуации, которые вы выше указали, посылать договор аренды без вашей подписи, чтобы арендатор первый подписал его, так будет меньше проблем.

А можно ли указать, что договор вступает в силу, с момента подписания акта приема передачи помещения, который должен быть подписан в течении 3 дней после поступления денежных средств на мой счет и в срок указанный в договоре, в противном случае договор считается не заключенным?

Укажите в договоре дату заключен я и следующее условие: денежные средства в счет аренда помешения должны быть перечислены на расчетной счет арендодателя в течение трех дней с момента подписания договора ( а последнюю подпись поставите вы), в противном случае устанавливайте неустойку либо укажите, что договор считается расторонутым.

Добавить в договор, Вы можете любые условия не запрещенные законом, так как у нас действует принцип свободы договора.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Главное составлять его так, чтобы это было для вас удобнее

Да, можете так указать. Единственное, срок три дня устанавливает именно для вас обязанность передать помещение. Поэтомупо вашему желанию можете написать срок больше. Но, если вас устраивает срок три дня, то никаких проблем, пропишите так в договоре.

Не усложняйте договор. Вначале получите деньги, это будет гарантия заключения договора аренды, в крайнем случае Вы их вернёте.

А можно ли еще добавить, что Арендодатель обязан предоставить помещение Арендатору в течении 3х дней с момента поступления денежных средств в сумме1111 /п1111/ на счет Арендодателя?
Олег

Можно, но выполните ли Вы такое обязательство в случае преднамеренной неявки Арендатора после оплаты им суммы аренды в течении трёх дней? Не выполните.

Я юрист и сдаю в аренду недвижимость по договору на 1 листе с двух сторон. Так что не усложняйте тело договора пунктами которые если что могут трактоваться против Вас. Примеры я привёл выше.

В принципе… Тогда в договоре прописать, что после внесенной предоплаты за месяц, арендатор обязан подписать акт-приема передачи в течение 3-х рабочих дней, в ином случае договор считается незаключенным, а внесенный аванс подлежащим возврату Арендодателем Арендатору. Но месяц аренды пойдет все равно не со дня внесенения аванса, а со дня подписания акта приема-передачи.

На мой взгляд, обменяться подписанным с двух сторон актом и договором по эл.почте проще. И затем выставить счет и обменяться оригиналами.

Никогда так не делайте, Вы арендодатель, Вам и заказывать музыку, т.е. первая живая подпись должна быть Арендатора причём на всех листах договора. Шлите Арендатору на э-почту Ваш договор в Word, пусть печатают, подписывают и высылают Вам, по времени займёт столько же. Проблема с ненадлежащей подписью остаётся.

Что это даёт? В моей разработке несколько ПО, где на содержимое письма вообще не смотрят, а если кто и смотрит, то не читает договор ли это или распечатка сказки А.С. Пушкина. Я так претензии шлю юрлицам, приятно видеть их лица на суде доказывающие отсутствие претензии.

Согласно ст. 433 ГК РФ

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Статья 224. ГК РФ Передача вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом Вам не требуется никаких сложных с конструкций, достаточно указать, что договор считается заключенным с момента подписания акта приема- передачи имущества, а арендатора предупредить, что Вы будете подписывать такие договора и иными лицами, но договор будет заключен с тем, кто вместе с подписанием договора подпишет и акт приема-передачи, который будет находится у Вас. Поэтому, кто первый подпишет акт, с тем договор и заключен и никто Вам не сможет предъявить никаких претензий.

Добрый день. Я предлагаю вам заключить с арендодатором предварительный договор аренды, в котором будет указана обязанность арендодатора в какой то срок (дата)заключить с вами договор аренды. При этом этот договор должен быть подписан им сразу.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

п.4 ст. 445 ГК РФ: 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этот договор можно включить условия о компенсации возможных для вас убытков.

1)Прописать, что Арендатор обязуется подписать данный договор аренды и обеспечить доставку Арендодателю до 11111г. В случае если Арендатор не подпишет данный договор до «__»_____2015 договор считается не заключенным.

2)Прописать, что договор вступает в силу с момента поступления денежных средств указанных в п.1111 /обеспеч.платеж/ и п.1111 /аренда за 1й месяц аренды/ на расчетный счет Арендодателя, которые должны быть внесены в течении 5 дней после подписания данного договора. В противном случае договор считается расторгнутым.

3) В случае, если Арендатор будет настаивать, чтобы я подписал вместе с договором аренды, акт приема передачи помещения, тогда я не соглашаюсь и пишу: Арендодатель обязан передать помещение по акту приема передачи Арендатору в течении 7 дней с момента поступления вышеуказанных денежных средств на его расчетный счет.
Олег

В принципе правильно, данные условия не противоречат закону. Самое главное, чтобы они вас устраивали и отвечали вашим интересам.

Да можете указать так.

2)Прописать, что договор вступает в силу с момента поступления денежных средств указанных в п.1111 /обеспеч.платеж/ и п.1111 /аренда за 1й месяц аренды/ на расчетный счет Арендодателя, которые должны быть внесены в течении 5 дней после подписания данного договора. В противном случае договор считается расторгнутым.
Олег

Считаю необходимо указать, что договор считается не расторгнутым, а незаключенным.

3) В случае, если Арендатор будет настаивать, чтобы я подписал вместе с договором аренды, акт приема передачи помещения, тогда я не соглашаюсь и пишу: Арендодатель обязан передать помещение по акту приема передачи Арендатору в течении 7 дней с момента поступления вышеуказанных денежных средств на его расчетный счет.
Олег

Да можете указать так.

2)Прописать, что договор вступает в силу с момента поступления денежных средств указанных в п.1111 /обеспеч.платеж/ и п.1111 /аренда за 1й месяц аренды/ на расчетный счет Арендодателя, которые должны быть внесены в течении 5 дней после подписания данного договора. В противном случае договор считается расторгнутым.
Олег

Если он вступает в силу с момента поступления платежа, то «в противном случае» уже не нужно. Его не будет ввиду отсутствия платежа.

3) В случае, если Арендатор будет настаивать, чтобы я подписал вместе с договором аренды, акт приема передачи помещения, тогда я не соглашаюсь и пишу: Арендодатель обязан передать помещение по акту приема передачи Арендатору в течении 7 дней с момента поступления вышеуказанных денежных средств на его расчетный счет.
Олег

Можете сразу записать это в договор.

Проблема в том, как определить фактическое подписание договора которое будет разниться с его доставкой.

2)Прописать, что договор вступает в силу с момента поступления денежных средств указанных в п.1111 /обеспеч.платеж/ и п.1111 /аренда за 1й месяц аренды/ на расчетный счет Арендодателя, которые должны быть внесены в течении 5 дней после подписания данного договора. В противном случае договор считается расторгнутым.
Олег

Пункт противоречит сам себе. Договор либо вступает в з/с при его оплате, либо не вступает при его не оплате (не поступления денег в срок). Как же не вступивший в з/с договор может быть расторгнутым!?

3) В случае, если Арендатор будет настаивать, чтобы я подписал вместе с договором аренды, акт приема передачи помещения, тогда я не соглашаюсь и пишу: Арендодатель обязан передать помещение по акту приема передачи Арендатору в течении 7 дней с момента поступления вышеуказанных денежных средств на его расчетный счет.
Олег

А если арендатор уклонится от подписания акта, то Вы зачем-то возложенную сами на себя обязанность не выполните.

Как я уже несколько раз Вам писал не усложняйте договор. Вы же усложняете, например п. 2.

Им не обязательно, это статья не для них. Какие убытки?

Я считаю, что Вам для начало надо заключить предварительный договор аренды, в котором будет указана дата заключения и обязанность арендодатора заключить основной договор аренды. Это два договора, а не один. А если он будет уклонятся, тогда Евгений применяется п.4. ст. 445 ГК РФ

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Отказ наймодателя подписывать акт приема-передачи имущества

Подписали с наймодателем коммерческий договор найма с такими пунктами в вольном пересказе:

1. При одностороннем расторжении Наймодатель помимо возврата предоплаты дополнительно возмещает штраф в размере месячной аренды.

2. После заключения договора Наймодатель обязуется в течение 1 дня подписать акт приема-передачи квартиры.

3. Любые изменения в договор выносятся на обсуждения за месяц до запланированного обсуждения и подписания доп. соглашения.

После подписания основной части договора и оплаты первого месяца проживания наймодатель договора изменил свое отношение к содержанию договора с помощью третьих лиц и отказывается подписывать акт приема-передачи имущества и получать залог за последний месяц, и ультимативно требует исправить некоторые пункты договора доп. соглашением.

1. Договор за подписью сторон и после внесения оплаты за первый месяц можно считать вступившим в силу?

2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?

3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?

Уточнение клиента

6.5. В случае досрочного расторжения Наймодателем настоящего договора без нарушений Нанимателем его условий и своих обязательств, указанных в настоящем договоре, Наймодатель возмещает Нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиски аналогичной квартиры в наем и переезд в размере N рублей

3.1. При вселении Нанимателя в квартиру в течение трех дней с даты вступления в силу настоящего договора Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту приема-передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества, оформленному в соответствии с Приложением 1 к Настоящему договору, и являющемуся неотъемлемой его частью.

8.4. К настоящему Договору прилагается и является неотъемлемой его частью:

8.4.1. Приложение № 1 – «Форма акта приема-передачи квартиры (при вселении Нанимателя)».

17 Мая 2016, 15:29

Уточнение клиента

Всем ответившим спасибо! Разделить гонорар тут можно только между тремя юристами, разделил пропорционально количеству внесенных для себя заметок по этому вопросу.

17 Мая 2016, 17:31

Ответы юристов (16)

Уважаемый Евгений! Здравствуйте! Вообще по уму надо лучше видеть и анализировать документы, так будет более практично. Любое изменение и/или расторжение договора возможно либо по соглашению сторон либо по решению суда (см. ст.ст.450-453 ГК РФ), третьего не дано. Если у Вас явные нарушения со стороны Арендодателя (Наймодателя), то это надо фиксировать всеми способами, составлять соответствующие уведомления, акты и прочее и расторгать договор в порядке ст.620 ГК РФ. Естественно, подписанный договор найма с передачей ключей от квартиры считается заключенным (даже независимо от оплаты — главное, — передача имущества).

Касательно отказа Наймодателя в подписании акта приема — передачи (передаточного акта), то есть в принятии имущества, — здесь тогда дорога через суд.

Есть вопрос к юристу?

Договор сичтается заключенным с момента подписания обеими сторонами

2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений

Т.е. не успев заключить он его уже расторгает?

3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений

Лучше конечно акт подписать, чтоб потом не скази, что у них была дорогостоящая техника/мебель, которую вы или вывезли или повредили.

Вы бы могли договор все таки выложить для ознакомления?

Вольный пересказ — это конечно хорошо, но нужны абсолютно точные формулировки, так как положения договора толкуются БУКВАЛЬНО.

Статья 431. Толкование договора
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть считается заключенным, с момента достижения сторонами по всем существенным вопросам договора и подписания. Внеся плату за первый месяц вы свою часть обязательства уже выполнили.

2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений

Если договор согласован и уже подписан сторонами, то вы не обязаны подписывать с наймодателем дополнительные соглашения, это чисто на ваше усмотрение подписывать ли такие соглашения или нет. Оснований для досрочного расторжения по инициативе наймодателя отсутствуют и перечислены в следующей статье ГК РФ

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений

Раз договор считается заключенным, и наймодатель передал вам ключи, демонстрируя свое волеизъявление, вы можете спокойно заселятся в квартиру. При этом вы должны стараться не нарушать положения договора найма, вносить плату вовремя, и фиксировать все платежи.

Немаловажен еще вопрос, на какой срок заключен договор найма? Если на срок более 1 года, то должно быть зарегистрировано обременение права собственности наймом

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Т.е. если Вам придется съехать из-за Наймодателя, то он обязан будет исполнить указанное в договоре.

3.1. При вселении Нанимателя в квартиру в течение трех дней с даты вступления в силу настоящего договора Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту приема-передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества, оформленному в соответствии с Приложением 1 к Настоящему договору, и являющемуся неотъемлемой его частью.
Евгений

В связи с чем наймодатель отказыается Вас вселять и подписывать акт?

Средства были переданы? Распика о полчении средств получена?

Уточнение клиента

Меня очень смущает пункт 8.4, в котором написано, что акт является частью договора. По состоянию на текущий момент подписи есть под всеми страницами договора, кроме акта — договор все равно считается подписанным?

Наймодателю помогли проанализировать договор и он понял, что хочет ограничить мало прописанное право проживать другим людям, а также вместо авансового платежа за последний месяца залог желает считать страховым депозитом.

Плюс смущает то, что залог мы все еще не внесли ввиду описанного выше, хотя за первый месяц все оплатили.

17 Мая 2016, 15:36

Уважаемый Евгений! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

если договор подписан и ключи переданы, квартира свободна, — ну так и въезжайте, по въезду сами составляйте акт приема-передачи, все фиксируйте, далее направляйте акт Наймодателю, откажется подписывать — в суд с иском о понуждении исполнение условий договора. То же и при выезде.

Досрочно наймодатель может расторгнуть договор только в суде, законность этого пункта договора вызывает сомнение.

3.1. При вселении Нанимателя в квартиру в течение трех дней с даты вступления в силу настоящего договора Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту приема-передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества, оформленному в соответствии с Приложением 1 к Настоящему договору, и являющемуся неотъемлемой его частью.
Евгений

Ну так пусть наймодатель передает по акту, если не передаст, то ему же хуже, он не сможет зафиксировать в каком состоянии он передал квартиру и что в ней, собственно говоря, есть.

Если Ваш договор заключен на срок менее одного года, то он вступает в силу с момента подписания

2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений

В чем конкретно выразилось нарушение? Вас не пускают в квартиру?

3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений

Уточнение клиента

Если акт — неотъемлемая часть договора, то без его подписания с подписанием всех остальных страниц и передачей оплаты за месяц договор все равно считается состоявшимся?

Нарушение — наймодатель отказывается подписывать акт до дополнительной встречи и подписание доп. соглашения, а также осуществлять прием-передачу залога, т.к. закрепленное договором назначение залога его не устраивает.

17 Мая 2016, 15:51

У Вас прописано, что он должн быть подписан в теч 3 дней с момента подписания договора, т.е. вы вправе вселиться в теч 3 дней и подписать акт.

Наймодателю помогли проанализировать договор и он понял, что хочет ограничить мало прописанное право проживать другим людям, а также вместо авансового платежа за последний месяца залог желает считать страховым депозитом.
Евгений

у вас четко прописано, чтоон должен передать квартиру в теч 3 дней с момента вступления всилу договора, т.е. с момента подписания обеими сторонами

Ничего страшного в том, что акт не подписан — нет, можете вселиться и жить

а также вместо авансового платежа за последний месяца залог желает считать страховым депозитом.
Евгений

Абсолютно нет никакой разницы как вы этот платеж назовете — суть одна

хочет ограничить мало прописанное право проживать другим людям
Евгений

А Вас почему это смущает?

Уточнение клиента

Спасибо за комментарии.

Смущает наличие большого поля для трактовки «проживания», на фоне всей истории можно легко ожидать злоупотребления этим пунктом. А вселять новых лиц я итак не могу при краткосрочном найме по кодексу.

17 Мая 2016, 17:09

Да, договор считается заключенным, так как согласованы все существенные условия.

Плюс смущает то, что залог мы все еще не внесли ввиду описанного выше, хотя за первый месяц все оплатили.
Евгений

Каким образом прописан способ оплаты залога? Вы должны произвести оплату способом и в в сроки установленные договором., при этом четко зафиксировать факт оплаты.

Уточнение клиента

Спасибо за замечание про существенные условия.

Оплата залога осуществляется наличными с распиской по форме. Пока у наймодателя нет желания его получать по описанным здесь причинам.

17 Мая 2016, 15:57

Да, заключенным, т.к. именно после подписания догвоора вы подписываете акт

Нарушение — наймодатель отказывается подписывать акт до дополнительной встречи и подписание доп. соглашения, а также осуществлять прием-передачу залога, т.к. закрепленное договором назначение залога его не устраивает.
Евгений

Т.е. в таком случае онарушает условия уже имеющегося договора и вы вправеего расторгунть и потребовать возврат средств

Да, именно наличие существенных условий в договоре, их согласование, будет является свидетельством того, заключен ли договор или нет. Если существенные условия переносятся в акт, то без его подписания договор не будет считаться заключенным. Если в договоре четко определен предмет, а именно квартира, ее адрес, площадь, кадастровый номер и т.д., срок на который заключен найм, то существенные условия согласованы и без акта. Акт будет иметь в данном случае значение описи, то есть в квартире есть такие то вещи, состояние квартиры такое то.

Оплата залога осуществляется наличными с распиской по форме. Пока у наймодателя нет желания его получать по описанным здесь причинам.
Евгений

Можете подстраховать себя и направить ей письменное уведомление о необходимости явиться за залогом.

Так пропишите в договоре конкретных лиц которые будут проживать в этой квартире.

Уточнение клиента

Уже прописано, кто со мной будет жить весь срок найма. Наймодатель хочет добавить пункт про то, что другие лица без его согласования не могут проживать в квартире. Тут тонкая грань между кто-то остался на пару дней пожить и кто-то вселился. Я не особо хочу разбираться в разнице и оставлять возможности злоупотребления (приехали переночевать знакомые — нарушил договор).

17 Мая 2016, 17:16

В принципе наймодатель прав

Тут тонкая грань между кто-то остался на пару дней пожить и кто-то вселился.
Евгений

Никакой тонкости тут нет, важным моментом является наличие личных вещей проживающих.

Я не особо хочу разбираться в разнице и оставлять возможности злоупотребления (приехали переночевать знакомые — нарушил договор).
Евгений

Сомневаюсь я что тут возможны злоупотребления

В данном случае он прав, т.к. его за это могут привлечь к отв-ти

Тут тонкая грань между кто-то остался на пару дней пожить и кто-то вселился. Я не особо хочу разбираться в разнице и оставлять возможности злоупотребления (приехали переночевать знакомые — нарушил договор).
Евгений

Ну я думаю отичить переночевать и жить можно будет по ряду фактов, кол-во щеток, наличие средств личной гигиены, вещей и т.д.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Выслуга лет для шахтеров украины Пенсии шахтерам (пенсии шахтерам Украины) Льготные пенсии назначаются пo нормам Закона о пенсионном страховании в случаe достижения пенсионного возраста и пpи наличии трудового стажа, предусмотренного Законом о пенсионном обеспечении. Пpи определении права […]
  • Цена соглашения о разделе имущества у нотариуса Чтобы заключить соглашение о разделе имущества у нотариуса какие документы нужны? Чтобы заключить соглашение о разделе имущества у нотариуса какие документы нужны? Есть квартира 1/2 доля, автомобиль, вклад. Детей нет. Ответы юристов (2) Эльвира, добрый […]
  • Исковое заявление об иждивении супруги Заявление об установлении факта нахождения на иждивении Использовать заявление об установлении факта нахождения на иждивении можно и нужно, если другим способом подтвердить это невозможно. Положительное рассмотрение судом дела поможет, если другие органы […]
  • Привод в суд в ночное время Статья 113 УПК РФ. Привод 1. В случае неявки по вызову без уважительных причин подозреваемый, обвиняемый, а также потерпевший и свидетель могут быть подвергнуты приводу. 2. Привод состоит в принудительном доставлении лица к дознавателю, следователю или в […]
  • Вина не доказана статья гк Статья 56. Обязанность доказывания СТ 56 ГПК РФ 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие […]
  • Судебный акт в арбитражном процессе это Шпоры для каждого! Информационные учебно-познавательные материалы Судебные акты арбитражных судов (понятие, виды, значение) Властная деятельность арбитражного суда по осуществлению правосудия выражается в виде принимаемых им различных актов — судебных […]