О признании права собственности на нежилое помещение

11.10.2018 Выкл. Автор admin

Кто является ответчиком по иску о признании права собственности в порядке наследования на нежилое помещение?

Вопрос: Открылось наследственное имущество в г. Москве, я написала заявление нотариусу о вступлении в наследство. Наследодатель заключил договор купли – продажи нежилого помещения и полностью оплатил денежные средства за приобретенный объект, но по не зависящим от наследодателя обстоятельствам не успел зарегистрировать право собственности в Росреестре. Поэтому Росреестр по г. Москве отказал зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, не смотря на то обстоятельство, что нотариус выдал свидетельство на право собственности на наследственное имущество. Кто является надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на наследственное имущество? Росреестр по г. Москве, нотариус г. Москвы, продавец нежилого помещения, ИФНС по г. Москве?

Ответ? Согласно пункту 1 постановления Правительства г. Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП (в редакции от 13 октября 2015 г.) «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент городского имущества г. Москвы является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, осуществляющим в том числе функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом г. Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

В силу пункта 6.10 указанного выше постановления Правительства г. Москвы Департамент городского имущества г. Москвы осуществляет защиту интересов города Москвы в установленной сфере деятельности в судах, арбитражных судах, третейских судах, федеральных органах исполнительной власти, осуществляющих контроль (надзор), представляет в установленном порядке Правительство Москвы в иных государственных органах, организациях.

Учитывая, что нежилое помещение, на котором расположен спорный гараж, находится на территории города Москвы, то именно Департамент городского имущества г. Москвы являлся надлежащим ответчиком по предъявленному иску.

Признание права собственности на нежилое помещение, долю в виде нежилого помещения при банкротстве застройщика

Получение в собственность нежилого помещения в случае банкротства застройщика является одной из самых сложных проблем, которые стоят перед адвокатом, защищающим права участников строительства.

Дело в том, что закон прямо не предусматривает по сути никакой специальной защиты для лиц, заключивших договор на приобретение в будущем нежилого помещения в строящемся доме. Причем не важно, какой именно заключен договор: инвестиционный, предварительный, или даже договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Росреестра.

Более того, права соинвесторов нежилых помещений защищены в процедуре банкротства застройщика, проводимой в соответствии с положениями параграфа 7 главы 9 “ФЗ “О несостоятельности “банкротстве” даже хуже, чем если бы процедура проводилась в соответствии с общими положениями о банкротстве (например, если здание, возводимое должником, состоит из одних нежилых помещений – гаражный комплекс, офисное задание, апартаменты).

Законодательство по сути предусматривает только возможность включения в реестр денежных требований застройщика, а также признание статуса залогового кредитора. Оба эти способа защиты прав необходимо использовать, но только в случае, если нет уже шансов побороться за признание права собственности на помещение.

Мы рекомендуем соинвесторам строительства нежилых помещений очень внимательно следить за тем, не поданы ли в отношении застройщика заявления о банкротстве и узнавать, насколько введение процедуры банкротства реально.

Если такие заявления поданы и введение процедуры возможно и при этом дом построен или имеет высокую степень готовности, то необходимо срочно обращаться в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение или на долю в виде нежилого помещения в объекте незавершенного строительства. Наличие решения суда позволит в дальнейшем избежать попадания объекта в конкурсную массу.

Если же банкротство застройщика уже началось, то в некоторых случаях все равно сохраняется возможность признания права собственности на нежилое помещение, или на долю в виде нежилого помещения, хотя сделать это обычно сложнее.

Если дом не построен, но имеет высокую степень готовности, либо можно определить границы помещения (например, построен первый этаж или паркинг), то рекомендуется подавать иски о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений — машиномест, коммерческих помещений, кладовок и т.п.

Наличие решения суда позволит избежать включения таких помещений в конкурсную массу.

У нас накоплен огромный опыть призннаия права собственности на нежилые помещения или доли в виде нежилых помещений в ходе процедур банкротства застройщиков. В том числе в случае, если в отношении застройщика была введена процедура конкурсного производства: АО «Московский комбинат хлебопродуктов», АО «СУ-155», ООО «Дворянское поместье», компании, входящие в Урбан Групп (ООО «Хайгейт», АО «Континет проект» и другие).

У нас есть положительный опыт признания права собственности на нежилые помещения по искам ко многим застройщикам. Вы можете записаться на консультацию к нашим адвокатам по тел. 8 495 975-77-67

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив форму.

Можно ли признать право собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика

Согласно п. 1 ст. 131 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Таким образом, в данной ситуации возникает вопрос, является ли нежилое помещение имуществом должника-застройщика либо инвестора?

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Специальные нормы Закона о банкротстве (п. 8 ст. 201.11) устанавливают, что если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Однако в данной норме говорится исключительно о жилых помещениях, то есть к ситуации с нежилым помещением она неприменима.

Таким образом, инвестор лишен возможности истребовать помещение у застройщика либо признать право собственности на него, так как:

  • оснований к возникновению у инвестора права собственности на помещение нет (оно не было передано, право не регистрировалось);
  • специальное правило о возможности признать право собственности на помещение за участником долевого строительства действует только в отношении жилых помещений.

Таким образом можно сделать вывод, что инвестор не сможет признать право собственности на нежилое помещение.

Судебное взыскание долгов. Оплата по факту!

Выигрываем сложные судебные дела по всей России. Опыт юристов более 8 лет. 96% успешных дел!

Чем мы можем Вам помочь?

Признание права собственности на нежилое помещение через суд

Многие владельцы нежилых помещений в недавно построенных и сданных в эксплуатацию домах сталкиваются с проблемой оформления права собственности на свои помещения в обычном порядке. Как правило, такая ситуация складывается вследствие наличия спора между застройщиком и государственными органами или между участниками реализации проекта по строительству здания (комплекса зданий). В этом случае самым целесообразным решением представляется подача иска к застройщику о признании права собственности на нежилое помещение.

Между тем, анализ судебной практики показывает, что исковое заявление о признании права собственности на нежилое помещение и защита его в суде таят в себе множество особенностей и нюансов, в отличие от того же иска о признании права собственности на квартиру.

Прежде всего, необходимо внимательно проанализировать содержание договора о приобретении прав на нежилое помещение. От этого зависит множество факторов, каждый из которых может повлиять на решение суда по делу. Необходимо верно установить является ли договор на приобретение прав на нежилое помещение сделкой уступки или прямым договором долевого участия (инвестирования) с застройщиком, от этого зависит правильный выбор надлежащего ответчика. Как известно, фирма, уступившее право владельцу нежилого помещения, в дальнейшем ни за что не отвечает, а лишь передает права, а значит, ответчиком по иску о признании права собственности на нежилое помещение быть не может. Ответчиком по такому иску будет застройщик, который нарушает права владельца нежилого помещения по оформлению в собственность проинвестированн ого им недвижимого имущества.

Немаловажным является также вопрос о том, в каком статусе владелец нежилого помещения приобретал на него права у застройщика: как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) или как физическое. Дело в том, что приобретатель — юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) с иском о признании права собственности на нежилое помещение должен обращаться в Арбитражный суд соответствующего субъекта Российской Федерации, тогда как физическое лицо с таким иском обращается в суд общей юрисдикции. В свое время данный вопрос был спорный, так как суды общей юрисдикции отказывали физическим лицам в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, отправляя их в арбитражные суды. Однако, адвокаты «Правовой защиты» переломили эту практику и сейчас суд общей юрисдикции не имеет права отказать физическому лицу в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, а отказ будет обжалован в вышестоящем суде.

В связи с тем, что иски о признании права собственности на нежилые помещения рассматривают арбитражные суды и суды общей юрисдикции целесообразным будет рассмотреть особенности рассмотрения таких дел в этих судах. В этой связи, необходимо опять обратиться к вопросу о виде заключенного между застройщиком и владельцем нежилого помещения договора. Учитывая тот факт, что речь идет не о квартире, а о нежилом помещении, застройщики в данном случае более вольны в выборе вида заключаемого договора, т.к. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….» не обязывает застройщиков заключать с гражданами или юридическими лицами именно договор долевого участия в строительстве. Многие застройщики, привлекающие денежные средства в долевое строительство нежилых помещений, заключают с гражданами и юридическими лицами предварительные договоры купли-продажи на данные нежилые помещения. В вопросе оценки объема покупателя нежилого помещения по предварительному договору практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции расходится. Арбитражные суды, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», оценивают предварительный договор как договор купли-продажи по приобретению вещи, которая будет создана в будущем и которой продавец не обладает, заключая такой договор. При этом, для арбитражного суда необходимым условием для признания права собственности на нежилое помещения по предварительному договору является факт регистрации права собственности на это нежилое помещение за продавцом. Между тем, на практике продавец (формально продавец, а на самом деле инвестор или застройщик) и сам не может зарегистрировать на себя право собственности на нежилое помещение из-за наличия споров с государственными органами или между участниками инвестиционного процесса. Такая практика арбитражных судов очень затрудняет признание право собственности на нежилые помещения. Однако, в последнее время, после объединения Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ наметилась тенденция к изменению данной практики в лучшую сторону. Тем не менее, чтобы избежать риска отказа в иске, в данном случае мы бы рекомендовали перевести права на нежилое помещение на физическое лицо, чтобы подать иск в суд общей юрисдикции. Для этого нужно составить грамотный договор между юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем ) и физическим лицом, от имени которого будет подан иск в суд. Причем договор должен быть составлен таким образом, чтобы у суда не возникло никаких подозрений в притворности сделки и, чтобы этот договор соответствовал содержанию всех предыдущих сделок между инвесторами проекта. Между тем, суды общей юрисдикции трактуют предварительный договор купли-продажи как договор основной договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве, что значительно упрощает процедуру признания права собственности на нежилое помещение в суде. Причем, о необходимости именно такой оценки предварительного договора купли-продажи неоднократно указывал Верховный суд РФ в своих разъяснениях.

Для составления грамотного и обоснованного иска о признании права собственности на нежилое помещение также необходимо провести анализ состава необходимой документации, подтверждающей требования владельца нежилого помещения. Причем состав данной документации опять же различен в зависимости от того в каком суде рассматривается дела: в арбитражном или суде общей юрисдикции. Однако, как в как в арбитражном суде, так и в суде общей юрисдикции необходимо обязательно доказать наличие прав истца на указанное им нежилое помещение, а значит нужно представить платежные документы об оплате прав на нежилое помещение в сумме, указанной в договоре, нужно представить доказательство того, что то юридическое лицо или физическое лицо, которое заключало договор с истцом обладало правами на это помещение в момент заключения договора и его оплатило (если договор заключался не непосредственно с застройщиком), нужно представить документы, касательно законности строительства и доказательства завершения строительства (если иск конечно не о признании права собственности на нежилое помещение в незаконченном строительством доме), нужно представить документы об инвентаризации указанных истцом нежилых помещений. Также иногда на практике встает вопрос об идентичности нежилого помещения, указанного в договоре о приобретении данного помещения и уже готового нежилого помещения, т.к. в процессе строительства идентификационны е данные нежилого помещения могут поменяться. В этом случае, идеальным решением вопроса будет представление суду акта приема-передачи нежилого помещения. Но бывают и ситуации, когда этот акт по каким-либо причинами сторонами не подписывается. Тогда нужно представлять дополнительные доказательства об идентификации нежилого помещения, состав которых зависит от конкретного дела. В то же время, в арбитражном суде могут еще потребовать акт реализации инвестиционного контракта или по крайней мере предварительный протокол распределения помещений в доме.

Отдельно хотелось бы остановится на вопросе о признании права собственности на нежилые помещения в случае банкротства застройщика. Необходимо отметить, что согласно Федеральному закону «О несостоятельност и (банкротстве)» все иски о признании права собственности к застройщику в отношении которого Арбитражным судом введена процедура наблюдения (первая процедура банкротства застройщика), рассматриваются в рамках процедуры банкротства. Причем, параграф 7 Федерального закона «О несостоятельност и (банкротстве)» не содержит норм о защите прав владельцев нежилых помещений: если владельцы квартир, посредством участия в реестре о передаче жилых помещений, еще имеют шанс на получение квартиры при определенных условиях, то владельцы нежилых помещений таких гарантий вообще не имеют, их помещения будут переданы в конкурсную массу и проданы в процессе банкротства. Поэтому, при наличии хотя бы отдаленных признаков банкротства застройщика, нужно немедленно обращаться с иском о признании права собственности на нежилое помещение. В то же время, если процедура банкротства застройщика все же началась, не стоит отчаиваться, есть некоторые способы признания права собственности на нежилое помещение и в этой ситуации. (смотрите, например результат по делу о признание права собственности на машиноместа в процессе банкротства застройщика).

Банкротство Урбан Групп. Признание права собственности на квартиры, нежилые помещения, машиноместа, доли в виде нежилых помещений.

Как признать право на квартиру или нежилое помещение. В какой суд подавать заявление. Как не допустить попадания нежилых помещений в конкурсную массу.

  1. Признание права собственности на квартиры
  2. Признание права собственности на нежилые помещения в построенных и сданных в эксплуатацию домах
  3. Признание права собственности на доли в виде нежилых помещений (машиномест, помещений свободного назначения, коммерческих помещений, кладовок) в случае, если дом не введен в эксплуатацию. Исключение данных долей из конкурсной массы.

С начала июля 2018 года несколько застройщиков, входящих в Группу компаний «Urban group», а именно ООО «Ивастрой», ООО «Континент проект», ООО «Хайгейт», ООО «Ваш город» и ООО «Экоквартал» находятся в процедуре банкротства. Введены процедуры конкурсного производства. Данные фирмы являются застройщиками жилых комплексов: ЖК «Лайково», ЖК «Опалиха О3», ЖК «Лесобережный», ЖК «Солнечная система», ЖК «Видный город» и ЖК «Митино О2».

При этом, во многих жилых комплексах часть домов уже построены и имеют разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Так, в жилом комплексе «Опалиха О3» сданы в эксплуатацию 10 домов, многим домам присвоены почтовые адреса. Ряд домомв введены и в ЖК “Видный город”, ЖК “Солнечная система” (ул. Германа Титова, д.10 и другие). Другие же дома не построены и находятся в разной степени готовности. Рассмотрим что делать участникам строительства в различных случаях.

  1. Признание права собственности на квартиры.

Ещё до банкротства многие участники строительства подписали со своим застройщиком акты приема-передачи квартир или помещений, заключили договоры с управляющей компанией, живут в своих квартирах, делают ремонт, оплачивают жилищно-коммунальные услуги. В то же время, почти у всех владельцев квартир не оформлено право собственности на их объекты недвижимости.

Адвокаты коллегии «Правовая защита» рекомендуют обращаться в Арбитражный суд Московской области с заявлениями о признании права собственности на квартиры. Законодатель специально защищает тех участников строительства, которые успели подписать акты приема-передачи своих квартир еще до принятия судом заявления о признании застройщика банкротом. Поэтому, учитывая тот факт, что Управление Росреестра в настоящее время под разными предлогами не регистрирует право собственности на квартиры, дольщики могут получить право собственности на свои квартиры только через Арбитражный суд Московской области. В настоящее время уже в арбитражный суд подано большое количество заявлений и назначены судебные заседания. Спорный вопрос что делать тем дольщикам, дома которых сданы еще до принятия судом к производству заявлений о банкротстве, но которые не подписали акты приема-передачи. Мы бы рекомендовали подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, но также подать и заявления о признании права собственности. Тем более что новая редакция параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве позволяет это сделать, правда при этом должны соблюдаться определенные условия, которые если даже сейчас и не соблюдаются, то будут соблюдены в будущем (оформление права собственности за большим количеством других дольщиков). В частности в такой ситуации оказалась группа дольщиков ЖК «Видный город».

  1. Признание права собственности на нежилые помещения в построенных и сданных в эксплуатацию домах.

Что касается владельцев нежилых помещений, в том числе коммерческий помещений, помещений свободного назначения, кладовых и машиномест, то им необходимо обращаться с исками о признании права собственности в соответствующие городские суды Московской области. Иски по помещениям в ЖК “Опалиха О3” рассматривает Красногорский городской суд Московской области, по помещениям в ЖК “Солнечная Система” Химкинский городской суд Московской области, по помещениям в ЖК “Видный город” Видновский городской суд Московской области.

Инвесторам нежилых помещений необходимо обращаться в суды общей юрисдикции, в связи с тем, что Арбитражный суд не ведёт реестра передачи нежилых помещений и в удовлетворении заявлений о признании права собственности на нежилые помещения отказывает. В настоящее время мы ведем большое количество дел по искам о признании права собственности на нежилые помещения в указанных выше судах.При этом, исковые заявления о признании права собственности на нежилые помещения необходимо подавать даже не смотря на то, что застройщики находятся в процедуре банкротства, т.к. согласно сложившейся практике и позиции Московского областного суда данные исковые заявления должны быть рассмотрены в суде общей юрисдикции.

  1. Признание права собственности на доли в виде нежилых помещений (машиномест, помещений свободного назначения, коммерческих помещений, кладовок) в случае, если дом не введен в эксплуатацию.

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, но имеет высокую степень готовности, либо хотя бы то помещение, в строительство которого вложены денежные средства, имеет высокую степень готовности и может быть определено хотя бы как частично построенное, необходимо обращаться с исками о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений в соответствующие городские суды Московской области по месту нахождения объекта недвижимости.

Если этого не сделать, то права на получение нежилых помещений будут включены в конкурсную массу или же в случае передачи дома для достройки новому застройщику права перейдут ему. Особой защиты владельцев прав на получение нежилых помещений закон о банкротстве не предусматривает. Остается альтернатива – или заявлять денежные требования в реестр требований кредиторов, причем такие требования будут включены только в 4 очередь и скорее всего деньги фактически не удастся получить, или же получать решение суда о признании права собственности на долю в виде нежилого помещения и затем регистрировать право собственности на такую долю в случае, если объект будет поставлен на кадастровый учет (у нас есть положительная практика регистрации прав по застройщику АО “Московский комбинат хлебопродуктов”) или же предпринимать иные меры, направленные на не включение объекта в конкурсную массу.

При подаче заявлений в суды общей юрисдикции необходимо оплачивать государственную пошлину в случае, если стоимость объекта (цена договора) больше 1 000 000 рублей. Таким образом почти все иски о признании права собственности на машиноместа, кладовки, можно подавать без оплаты госпошлины. Сложнее с иками о признании права собственности на нежилые помещения. Хотя по нашей практике иногда удается обойтись оплатой госпошлины в размере 300 рублей, особенно по искам о признании права собственности на доли в объектах незавершенного строительства, некоторые судьи, особенно Химкинского городского суда, оставляют исковые заявления без движения и требуют оплаты госпошлины в полном размере. Чтобы сократить время рассмотрения иска мы рекомендуем оплату пошлины в полном размере, необходимо поторопиться, т.к. если не признать право собственности в ближайшее время, помещения могут быть включены в конкурсную массу.

Таким образом, всем кто еще не оформил право собственности на свои квартиры и нежилые помещения важно обратиться в Арбитражный суд Московской области или в соответствующий городской суд с заявлением (иском) о признании права собственности. Иначе возможна ситуация при которой квартиры и нежилые помещения на которые не оформлено право собственности могут попасть в конкурсную массу компании-банкрота и будут проданы с торгов. Если же дом не сдан в эксплуатацию, то необходимо обращаться с иском о признании права собственности на долю в виде соответствующего помещения.

По всем вопросам связанным с заказом услуг по ведению дел о признании права собственности на квартиры, нежилые помещения, доли в виде помещений, обращайтесь к адвокатам Ребрикову Андрею Валерьевичу и Сидорову Артему Александровичу. Тел. 8-495-975-77-67, 8-985-109-29-31, 8-903-125-76-30.

Уже получены положительные решения о признании права собственности на квартиры, машиноместа и другие объекты компаний, входящих в Урбан Групп.

Также Вы можете направить свой запрос, заполнив форму.

Еще по теме:

  • Привести в соответствие устав ооо Изменения в уставе ООО после 1 сентября 2015 года Сейчас возникла необходимость внести изменения в устав, которые в свою очередь привели к приведению его в порядок в соответствии с Федеральным законом от 08.02.1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной […]
  • Статья 217 пункт 21 Вопрос о применении п.72 ст.217 НК РФ В июле 2017 г. по решению суда (задержка сдачи квартиры) я получил от застройщика около 400 тыс.руб. неустойки и штрафа, с которых налоговым агентом (застройщиком) не был удержан налог и, следовательно, они должны […]
  • Закон регистрации права собственности на недвижимость Новый закон о регистрации: пять причин успеть оформить недвижимость до нового года Юрисконсульт отдела правового обеспечения сделок с недвижимостью ООО "Интерцессия" специально для ГАРАНТ.РУ В июле 2015 года на смену действующему Федеральному закону от 21 […]
  • Как пересчитать налоговый вычет на детей Налоговый вычет на ребенка в 2018 году Вопрос: Я не получал налоговые вычеты на детей с 2002 года.Могу ли я их вернуть через ФНС, так как предприятие уже не существует. Ответ: можете вернуть за 3 последних года: 2017, 2016, 2015, подав в налоговую инспекцию […]
  • Поправка по статье 72 ук рф Как узнать, были ли поправки к статье 72 УК РФ? 25.07.2017 осужден на 2 г. 6мс. общего режима 06.10.2018 по совокупности осужден на 7лет 3 мс. строгого режима 23.01.2018 апелляционный суд оставил приговор от 06.10.2018 без изменений В приговоре написано: " […]
  • Устав ооо жкх Образец устава ООО 2018 года Устав ООО с одним учредителем в 2018 году Данный образец устава ООО, который можно скачать (за небольшую плату), включает в себя следующие изменения: изменения от 01 сентября 2014 года. С 1 сентября 2014 года вступили в силу […]