Обращение взыскания на залог займ

09.03.2019 Выкл. Автор admin

Обращение взыскания на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Обращение взыскания на залог займ

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество. Судебная практика

Отказ в обращении взыскания допускается при установлении одновременно следующих условий: крайне незначительного нарушения обеспеченного залогом обязательства – а именно, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, а также определенного договором или законом периода просрочки:

ОАО Банк обратился в суд с иском к Ж. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование указал, что 26 июня 2007 года между банком и ИП З. был заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил З. кредит в сумме 1 000 000 рублей сроком до 25 июня 2010 года с условием уплаты 17% годовых. Надлежащее исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору обеспечено в том числе договором залога недвижимого имущества от 26 июня 2007 года, заключенного с Ж. Поскольку заемщиком допущена просрочка в исполнении обязательства, банк обратился с иском в суд о взыскании задолженности и вступившим в законную силу решением городского суда в пользу банка взыскан долг в сумме 749 609,11 рублей. Поскольку указанное решение не исполнено, банк настаивал на обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной стоимости для реализации имущества, возмещении расходов по оплате государственной пошлины.

Решением городского суда от 9 апреля 2009 года ОАО Банк отказано в удовлетворении иска.

Судебная коллегия отменила решение по жалобе банка в связи со следующим.

Отказывая в иске банку об обращении взыскания на заложенное недвижимое имуществ, суд исходил из того, что стоимость заложенного имущества значительно превышает размер долга по кредитному договору и в связи с этим несоразмерна долгу.

Между тем, правилами федерального закона «Об ипотеке» предусмотрены иные основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу указанной нормы закона отказ в обращении взыскания допускается при установлении одновременно следующих условий: крайне незначительного нарушения обеспеченного залогом обязательства – а именно, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, а также определенного договором или законом периода просрочки.

Между тем, судом не исследован вопрос о том, какой процент от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке составляет сумма неисполненного заемщиком обязательства, период просрочки обязательства и не исследован вопрос о том является ли допущенное нарушение крайне незначительным. Судом не приведена норма права, согласно которой превышение стоимости заложенного имущества размера долга является основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Между тем, в силу статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

При таких обстоятельствах решение суда не является законным и обоснованным, оно было отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. (» Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений , рассмотренными судами Амурской области в 2009 году», подготовленная Амурским областным судом).

Норма пункта 2 статьи 811 ГК РФ , предусматривающая право займодавца в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, предполагает учет судом фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон):

Банк обратился в суд с иском к Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований банк сослался на то, что 18 января 2008 года между банком и Н. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщику был предоставлен целевой кредит в сумме 1190000 руб. под 11,7% годовых сроком на 98 месяцев для приобретения квартиры. В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед банком заключен договор об ипотеке, предметом которого является квартира. Н. допускала существенные нарушения кредитного договора, совершая просрочки очередных платежей в счет погашения кредита и процентов за пользование кредитом в период с 10 марта 2009 года по 10 ноября 2009 года. Банк направлял ответчице требование от 2 октября 2009 года о досрочном возврате суммы кредита, которое Н. исполнено не было.

Решением суда в удовлетворении исковых требований банка отказано.

Оставляя решение суда без изменения, кассационную жалобу банка без удовлетворения, судебная коллегия областного суда исходила из следующего.

По правилам п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Принимая во внимание те обстоятельства, что на момент рассмотрения спора заемщиком добровольно погашены задолженности по текущим платежам, у банка не имеется убытков ввиду полного устранения имеющихся нарушений, связанных с просрочкой платежей, Н. в настоящее время добросовестно исполняет обязанность по внесению ежемесячных платежей, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о досрочном взыскании суммы основного долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. (Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 февраля 2010 г. N 33-1093/2010; извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010 )

Суд пришел к выводу, что допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, является крайне незначительным, а размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому в иске в этой части отказал:

При рассмотрении споров об обращении взыскании на заложенное имущество в связи с ненадлежащим исполнением должником обеспеченного залогом обязательства, суды учитывают степень отклонения от надлежащего исполнения.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ , если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.

По делу по иску Акционерного коммерческого банка «Банк О.» (ОАО) в лице Астраханского филиала к индивидуальному предпринимателю Р-ву Н. и Р-ой Э. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Установлено, что между АКБ «Банк О.» (ОАО) в лице Астраханского филиала и ИП Р-ым Н. заключен кредитный договор от 12 декабря 2006 года, по условиям которого последнему предоставлен кредит в сумме 2 100 000 рублей, под 13% годовых, сроком возврата 5 декабря 2008 года на пополнение оборотных средств и обязательством его возврата в полной сумме. В целях обеспечения кредитного договора между истцом и предпринимателем был заключен договор об ипотеке от 12.12.2006 г., согласно которому Р-в Н. предоставил в залог склад, общей площадью 392,10 кв.м., расположенный по адресу: Астраханская область Приволжский район, с. Карагали, ул. Мостовая и земельный участок с кадастровым номером из категории земель поселений, с разрешенным использованием (назначением) под оптовый склад, общей площадью 559+16 кв.м. по данному адресу.

Установлено, что Р-ым Н. погашен основной долг по кредиту в сумме 1 554 834 рублей 60 коп., просроченная задолженность по основному долгу в сумме 349 138 рублей 23 коп., проценты, начисленные на сумму основного долга в сумме 428 877 рублей 98 коп., неустойка в виде пени на просроченную задолженность по кредиту и процентам в сумме 2 951 рублей 02 коп., а всего 2 335 801 рубль 83 коп.

05 декабря 2008 года ответчик Р-в Н.Н. в соответствии с п. 6.1 Кредитного договора обязан погасить основной долг по кредиту в виде последнего платежа в сумме 200 000 рублей, однако обязательство в этой части не исполнил.

По состоянию на 27.03.2009 года за ответчиками как солидарными должниками числится задолженность по кредитному договору на общую сумму 223 551 рубль 42 коп. По условиям договора ипотеки залоговая стоимость недвижимого имущества определена в сумме 2 238 500 рублей.

При рассмотрении спора ответчики признали исковые требования в части взыскания суммы задолженности по кредитному обязательству.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога, суд исходил из положений ст. 348 ГК РФ , ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , согласно которым, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно, а также, если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Суд пришел к выводу, что допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, является крайне незначительным, а размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому в иске в этой части отказал. Исковые требования банка о взыскании задолженности с ответчиков удовлетворил. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Согласно пункту 2 статьи 50 Федерального закона если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна:

Кредитная организация обратилась в суд с иском к муниципальному предприятию — магазину, физическим лицам П. и В., комитету по управлению имуществом муниципального образования о взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование указала, муниципальное предприятие не выполняет должным образом обязательства по кредитному договору. Надлежащее исполнение заемщиком условий кредитных договоров обеспечено поручительством П. и В., а также договором о залоге недвижимого имущества, заключенного между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и банком, предметом залога является нежилое помещение.

Поскольку по кредитным договорам возникла просрочка уплаты ссудной задолженности и начисленных, но не уплаченных процентов, банк настаивал на взыскании задолженности с заемщика и поручителей солидарно, обращении взыскания на заложенное имущество, определении начальной продажной цены.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области с заемщика и поручителей в пользу банка солидарно взыскана задолженность кредитным договорам. В удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отказано.

С решением суда в части отказа в иске об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество судебная коллегия не согласилась.

Отказывая в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество по договору от 13 июля 2007 года, суд исходил из того, что допущенное должником нарушение обязательства по кредитному договору несоразмерно стоимости заложенного имущества. К спорным правоотношениям суд применил положения части 2 статьи 348 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Между тем, согласно части 2 статьи 348 Гражданского Кодекса Российской Федерации , в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается не в связи с несоразмерностью стоимости заложенного имущества размеру требований, а лишь тогда, когда допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Каких – либо выводов о том, что является ли допущенное должником нарушение крайне незначительным и о соразмерности или несоразмерности в связи с этим размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, обжалуемое решение суда не содержит.

Кроме того, при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество к спорным правоотношениям судом не были применены подлежащие применению нормы Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Не применив к спорным правоотношениям нормы федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», неверно истолковав положения статьи 348 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суд неверно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения вопроса об обоснованности иска об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, в связи с чем в указанной части решение суда было отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в виду невозможности судом кассационной инстанции исправить допущенные нарушения. (» Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений , рассмотренными судами Амурской области в 2009 году», подготовленная Амурским областным судом).

Как обратить взыскание на долю в уставном капитале ООО с помощью исполнительной надписи нотариуса?

27.11.2014 между мной(взыскателем) и моим знакомым(должником) был заключен договор займа, в соответствии с которым я предоставила должнику денежные средства в размере 100 000 долларов США, а должник обязался возвратить такую же сумму.

А также мы составили договор залога доли в уставном капитале от 27.10.2014 г. По этому договору я передала в залог долю в уставном капитале ООО в размере 10%.

п.3.1. Договора: стороны договорились, что обращение взыскания на Предмет залога Договора, являющийся обеспечением по договору займа, осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством, исключительно после того, когда залогодержатель полностью использовал все иные возможности получения удовлетворения в счет возврата кредита и иных платежей по Договору займа на условиях иных сделок, заключенных в счет исполнения обязательств по Договору займа.

01.06.2016 г. я прислала требование о возврате займа в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего требования.

П.1.2. Договора займа гласит «Сумма займа подлежит возврату в течение 10 календарных дней со дня предъявления займодавцем требования об этом»

Должник не исполнил требование.

У нас было судебное разбирательство. Я его выиграла, дали исполнительный лист о возврате займа полностью.

1. Как я могу обратить взыскание на долю в уставном капитале?Могу ли я это сделать с помощью исполнительной надписи нотариуса. Если да, то на каком из документов мне будет ставится это надпись(на договоре займа или нотариально заверенном договоре залога доли в уставном капитале?)

2. Если будет даже сделана исполнительная надпись нотариуса, он будет, насколько я понимаю, считаться исполнительным листом. Могу ли я подать заявление о возбуждение исполнительного производства с прикрепленными туда сразу исполнительным листом, который выдал суд и договор с исполнительной надписью нотариуса?

Ответы юристов (3)

А зачем Вам исполнительная надпись? Предъявляйте исполнительный лист к исполнению в службу судебных приставов и требуйте, чтобы они наложили арест на долю в уставном капитале и обратили на нее взыскание, так как согласно заключенному между Вами договору, данным залогом обеспечивается обязательство должника по возврату долга перед Вами.Обращаться нужно в службу судебных приставов по месту жительства ответчика.

Уточнение клиента

Т.е. если в исполнительном листе ничего не сказано про возврат доли, в заявление о возбуждении можно написать про арест доли и СПИ не воспротивятся?

13 Февраля 2017, 11:44

Есть вопрос к юристу?

Вам нужно предъявить исполнительный лист в службу судебных приставов. Они дадут должнику 5-дневный срок для добровольного исполнения решения. Может он и заплатит деньги, а если нет, то тогда нужно подавать заявление об обращении взыскания на заложенное имущество ( долю в ООО).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли банк взять в залог единственное жилье?

Может ли банк взять в залог единственное жилье? И все ли банки берут в залог единственное жилье. И я сама имею право отдать в залог единственное жилье.

Ответы юристов (5)

Взять в залог может, если Вы даете его в залог. Залог любой недвижимости в обеспечение исполнения любого обязательства, в том числе по договору займа или кредитному договору — это ипотека (стст. 1, 2 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). И согласно ст. 446 ГПК РФ, взыскание на него может быть обращено, несмотря на то, что это единственное жилье. Потому как из исполнительского иммунитета исключается ипотека. Судите сами: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Обращение взыскания на ипотечное жилье может быть осуществлено в том числе в связи с просрочкой по кредиту, в обеспечение которого заложено жилье.

Есть вопрос к юристу?

Согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
— жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Как видите по общему правилу обращение взыскание на единственное жилье не допускается, но если оно является предметом ипотеки (залога), то на него может быть обращено взыскание.

Сам собственник вправе заложить свое имущество в обеспечение исполнения своих обязательств.

Но часто банки на практике отказываются брать в залог единственное жилье, так как с ним могут возникнуть проблемы при обращении на него взыскания, которые им не нужны.

Банки самостоятельно оценивают риски и решают возможность выдачи денег под ипотеку того или иного объекта недвижимости, в том числе и единственного жилья заемщика.

В соответствии с ГПК не может быть обращено взыскание по исполнительным документам на жилое помещение, если для граджданина являющегося должником и его семьи, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Но из этого правила исключается ипотека т.е. залог недвижимости, поэтому, если вы добровольно заложите своё единственное жильё, то в случае неуплаты кредита или нарушения срока оплаты на него может быть обращено взыскание. Что касаемо того любые ли банки пойдут на такой залог, то конкретный банк будет решать данный вопрос изучая ваши документы в том числе справки о платёжеспособности и если возникнут сомнения, что вы сможете оплатить кредит, да к тому квартира — для вас единственное жильё, вам могут отказать в кредите (на усмотрение банка).

Согласна с коллегами. Часто банки отказываются брать в залог единственное жилье, поскольку есть определенные риски реализации заложенного жилья. Банки не отказывают в залоге единственного жилья, только в случае оформления ипотечного кредита, то есть, когда заемщик приобретает жилье в кредит с одновременной передачей его в залог до полного погашения займа.

Согласно нормам закона, взыскание по кредиту не может быть направлено на жилую площадь, либо её часть в том случае, если она является для членов семьи должника и его самого единственным пригодным местом проживания. Но, при этом, законом не запрещено принимать в качестве залога единственное жилье в исключительных случаях, поскольку согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ:

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Поэтому, как правило, банки такие вопросы решают в индивидуальном порядке. Заложить имущество Вы вправе, ограничений законом в этой части не предусмотрено.

Может ли банк взять в залог единственное жилье?

конечно, может. никаких ограничений действующим законодательством — ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и т.д.

согласно ст.5 от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
по договору об ипотеке может быть заложено ЛЮБОЕ недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

все ли банки берут в залог единственное жилье?

конечно же все, т.к. как правильно указали мои коллеги, согласно ст.446 ГК РФ единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, исключено из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в связи с чем в случае неисполнения вами обязательств по кредитному договору для банка не составит никакого труда обратить взыскание на ваше единственное жилье, если оно является предметом ипотеки. даже если в нем будут проживать ваши несовершеннолетние дети.

И я сама имею право отдать в залог единственное жилье.

да, имеете, никаких ограничений вашего права ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не устанавливает.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дело N44Г-13/2017. О взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

от 28 июня 2017 г. N 44-г-13/2017

История рассмотрения дела

Президиум Верховного Суда Республики Карелия

в составе: председательствующего Рочевой Е.С.

судей Гуляевой Н.А., Кабанен Н.И., Гирдюка В.С., Злобина А.В., Переплесниной Е.М.

рассмотрел гражданское дело по кассационной жалобе и дополнений к жалобе П. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Новое время» и П. о взыскании задолженности по договору займа и встречному иску П. к обществу с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» о признании договора залога недействительным,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Карелия Тарасовой Р.П., объяснения П. и ее представителя по доверенности С., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО «ПИК» З., действующей по доверенности, возражавшей по доводам кассационной жалобы, Президиум

ООО «Первая ипотечная компания» обратилось в суд по тем основаниям, что . между ним в лице ООО «САНА » и ООО «Новое время» был заключен договор займа на сумму . условных единиц (У.Е.) на срок до . с уплатой за пользование займом . годовых . между ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование — ООО «САНА-Спецмонтаж») и П. заключен договор залога объекта недвижимости, а именно: фундамента незавершенного строительства жилого дома и земельного участка, принадлежащих П. Стороны определили общую залоговую стоимость равной. руб. В связи с тем, что обязательства по договору займа заемщиком не исполнялись, ООО «Первая ипотечная компания» просило взыскать с ООО «Новое время» . руб., в том числе: основной долг по договору займа в размере . руб., проценты по договору займа в размере . руб., пени в размере . руб., а также судебные расходы, обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, а именно: фундамент незавершенного строительства жилого дома и земельный участок, определив способ продажи заложенного имущества — путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере . руб.

П. предъявила встречный иск о признании договора залога недействительным по тем основаниям, что на момент его заключения дом был фактически построен. Согласие на залог жилого дома супруг залогодателя не давал, дал согласие только на залог фундамента и земельного участка. Указанный жилой дом является единственным местом жительства для залогодателя и членов ее семьи.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 года, исковые требования ООО «Первая ипотечная компания» удовлетворены частично. Суд взыскал в пользу ООО «Первая ипотечная компания» с ООО «Новое время» . руб., в том числе: основной долг по договору займа в размере. руб., проценты по договору займа в размере . руб., пени в размере . руб., а также судебные расходы, в том числе: . руб. расходы, связанные с оплатой услуг представителя, . руб. издержки, связанные с уплатой государственной пошлины. Взыскал проценты за пользование займом по ставке . годовых, начисляемых на сумму основного долга по займу в размере. руб. с учетом его фактического погашения, за период со . до дня полного погашения основного долга по займу включительно.

Обратил взыскание на предметы залога: фундамент незавершенного строительства жилого дома, общей площадью . кв. м, расположенный по адресу: . принадлежащий П., определив способ продажи заложенного имущества — путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере . руб., а также на земельный участок с кадастровым номером . площадью .. кв. м, расположенный по адресу: . в центральной части кадастрового квартала . принадлежащий П., определив способ продажи заложенного имущества — путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере . руб.

Взыскал с П. в пользу ООО «Первая ипотечная компания» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере . руб. В удовлетворении встречного иска отказал. Взыскал с П. в пользу ИП К. судебные расходы по оплате экспертных услуг в размере . руб.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на существенные нарушения норм материального права.

В обоснование кассационной жалобы и дополнений к ней указывает на то, что суд необоснованно обратил взыскание на предмет залога — фундамент незавершенного строительством дома, так как на момент рассмотрения настоящего гражданского дела дом был достроен в полном объеме и является единственным для проживания жилым помещением. Также указывает на то, что сторонами по договору займа было заключено соглашение о реструктуризации задолженности, в соответствии с которым сумма займа увеличилась по сравнению с суммой, указанной в договоре залога. При этом увеличение суммы займа не было согласовано с залогодателем. Кроме того, ссылаясь на положения п. п. 27 , 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», полагает, что у суда отсутствовали основания для самостоятельного осуществления перерасчета условных единиц в рубли и указания окончательной суммы задолженности, подлежащей взысканию, в рублях.

Определением судьи Верховного Суда Республики Карелия Тарасовой Р.П. от 02.06.2017 года кассационная жалоба, дополнения к ней с делом переданы на рассмотрение в суд кассационной инстанции.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом .

В соответствии с п. 3 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой , обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой , за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи или на статье 4 Федерального закона .

Пунктом 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» установлено, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке .

Согласно п. 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки , если иное не предусмотрено договором или Федеральным законом .

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, . между ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование — ООО «САНА-Спецмонтаж») в лице ООО «САНА «, с одной стороны, и ООО «Новое время», с другой стороны, был заключен договор займа на сумму . условных единиц (У.Е.) на срок до .. с уплатой за пользование займом ..% годовых.

. ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование — ООО «САНА-Спецмонтаж») и П. заключили договор залога (ипотеки) недвижимого имущества в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору займа, согласно условиям которого Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) заимодавцу в залог объекты недвижимости, а именно: фундамент незавершенного строительством жилого дома и земельный участок, принадлежащие П. Стороны определили общую залоговую стоимость равной. руб.

В соответствии с п. 2.3 договора залога сумма займа, обеспеченного указанным залогом, составляет .. у.е.

Согласно выписке из ЕГРП от .. N .. площадь фундамента незавершенного строительством жилого дома составляет . кв. м.

Как следует из выписки из ЕГРП от . N . общая площадь земельного участка с кадастровым номером . составляет .. кв. м.

Указанные объекты принадлежат на праве собственности П.

Кроме того, в материалы дела (л.д. 230) представлен технический паспорт на здание по состоянию на . из которого следует, что на месте фундамента незавершенного строительством дома возведен жилой дом общей площадью . кв. м. На указанный дом ГУП РК РГЦ «Недвижимость» выдано регистрационное удостоверение от . N . Право собственности не зарегистрировано.

Согласно заключению судебной экспертизы от . N . выполненному ИП К., общая площадь жилого дома на дату проведения оценки составляет .. кв. м, рыночная стоимость жилого дома определена в размере .. руб., рыночная стоимость земельного участка — . руб.

Из материалов дела также усматривается, что между заемщиком и заимодавцем . было заключено соглашение о реструктуризации задолженности по договору займа, согласно которому сумма основного долга увеличилась с . у.е. до . у.е., а также увеличен срок займа до . (л.д. 79 т. 1).

. между ООО «Первая ипотечная компания» в лице ООО «САНА » и ООО «Новое время» было заключено еще одно дополнительное соглашение о реструктуризации задолженности по договору займа (л.д. 171 т. 2).

В соответствии с п. 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предметы ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом .

При разрешении вопроса об обращении взыскания на предмет залога необходимо исходить из следующего.

В соответствии с п. 1.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения) включаемые в жилищный фонд.

Таким образом, при наличии в материалах дела технического паспорта на завершенное строительством здание по состоянию на . общей площадью . кв. м, а также регистрационного удостоверения от . N . выданного ГУП РК РГЦ «Недвижимость», заключения судебной экспертизы от . N . принимая во внимание усматриваемые из указанных доказательств расхождения в сведениях о площади объекта незавершенного строительства, суду надлежало установить возможность отнесения завершенного строительством жилого дома к неотделимым улучшениям предмета ипотеки.

Однако, указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего дела, судом установлены не были.

Основания прекращения залога предусмотрены п. 1 ст. 352 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора). Согласно указанной норме залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Само по себе заключение дополнительных соглашений от . и от . в соответствии с которыми была произведена реструктуризация долга по договору займа, залог не прекращает.

Определяя сумму задолженности, а также объем обязательства, обеспеченного залогом, суд не учел следующего.

При изменении кредитного обязательства, обеспеченного залогом, залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере.

Таким образом, с учетом названных обстоятельств и обозначенных выше норм, в том числе положений п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требования ООО «Первая ипотечная компания» могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества лишь в объеме, установленном условиями договора залога.

Однако соглашение о реструктуризации долга от . и дополнительное соглашение по договору займа от . заключенные между заемщиком и заимодавцем, в материалах дела отсутствуют, судом не исследованы, оценка указанным документам не дана. Сумма займа при заключении договора составила . у.е., предъявлен . иск на сумму основного долга . у.е., в судебном заседании сумма основного долга увеличена до . у.е. со ссылкой на дополнительное соглашение от .

Если заключение дополнительных соглашений привело к увеличению размера требований по основному обязательству, на что П. согласия не давала, то удовлетворение за счет заложенного имущества возможно лишь в объеме, установленном условиями договора ипотеки. Существенное значение имеет также установление того обстоятельства, по какое время произведены платежи по договору займа, с какого периода исчислена задолженность по основному обязательству.

Отказывая в удовлетворении встречного иска П. о признании недействительным договора залога от . года, суд, руководствуясь положениями ст. 10 , ст. 166 ГК РФ, указал на то, что поведение П. после заключения указанного договора не давало оснований ООО «Первая ипотечная компания» сомневаться в действительности сделки, расценив заявленное требование о недействительности сделки как недобросовестное поведение стороны.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки и жилые дома. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

На основании ст. 9 названного ФЗ предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Между тем, на дату заключения договора ипотеки предмет залога — фундамент незавершенного строительством жилого дома площадью . кв. м — как отдельный объект недвижимости фактически не существовал. На месте фундамента возведен жилой дом общей площадью . кв. м, на который . года ГУП РК РГЦ «Недвижимость» выдано регистрационное удостоверение, оформлен технический паспорт, т.е. в силу п. 1.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ жилой дом закончен строительством и принят в эксплуатацию. Поскольку право собственности на жилой дом в установленном законом порядке не зарегистрировано, в силу ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом не мог быть предметом ипотеки.

Из вышеизложенного следует, что судами при рассмотрении спора не применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, что повлекло ошибки как при определении предмета залога, так и объема обязательств по условиям договора ипотеки.

На основании изложенного, Президиум находит, что судебные постановления подлежат отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании договора залога недействительным и в части обращения взыскания на предметы залога, а дело в указанной части направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений, после чего разрешить спор в соответствии с исследованными доказательствами и требованиями законодательства.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум

Кассационную жалобу П. и дополнения к кассационной жалобе удовлетворить частично.

Решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Новое время» и П. о взыскании задолженности по договору займа и встречному иску П. к обществу с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» о признании договора залога недействительным отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании договора залога недействительным и в части обращения взыскания на предметы залога: фундамент незавершенного строительством жилого дома, общей площадью . кв. м, расположенного по адресу . кадастровый (условный) номер . и земельный участок с кадастровым номером . площадью . кв. м, расположенный по адресу . в центральной части кадастрового квартала . принадлежащих П., с определением способа продажи заложенного имущества — путем продажи с публичных торгов, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции — Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

В остальной части обжалуемые судебные постановления оставить без изменения.

Еще по теме:

  • Ст 319 ук рф оправдательный приговор Ст 319 ук рф оправдательный приговор Определение Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2006 г. N 11-Д05-103 По приговору мирового судьи судебного участка N 1 Альметьевского района г. Альметьевска Республики Татарстан от 16 […]
  • 65 договор займа кредитный договор 65 договор займа кредитный договор Работ в текущем разделе: [ 6130 ] Дисциплина: Гражданское право На уровень вверх Тип: Контрольная работа | Цена: 450 р. | Страниц: 16 | Формат: doc | Год: 2012 | КУПИТЬ | Получить демо-версию работы бесплатно […]
  • Исполнение государственного бюджета на 2011 Федеральный закон от 2 октября 2012 г. N 151-ФЗ "Об исполнении федерального бюджета за 2011 год" Федеральный закон от 2 октября 2012 г. N 151-ФЗ"Об исполнении федерального бюджета за 2011 год" Принят Государственной Думой 21 сентября 2012 года Одобрен […]
  • 129 ч2 коап 2014 129 ч2 коап 2014 Принят Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан 16 июня 2011 года Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Глава 1. ЗАДАЧИ, ПРЕДМЕТЫ ВЕДЕНИЯ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН В ОБЛАСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ Статья […]
  • Как написать заявление на оскорбление на рабочем месте Оскорбление на рабочем месте: нормы, наказание и полезные советы Хорошо, когда пребывание на рабочем месте доставляет удовольствие. Однако даже любимую работу могут омрачить не обременённые знаниями этикета люди. Клиенты, сослуживцы, партнёры, начальство – […]
  • Как оформить генеральную доверенность с правом продажи Как оформить генеральную доверенность на автомобиль В наше время не так часто встретишь человека, который не имел бы в личной собственности автомобиль и хотя бы однажды в своей жизни не покупал или не продавал его. Наверное, именно поэтому в ГИБДД была […]