Продажа квартиры в рассрочку физическому лицу риски

18.07.2019 Выкл. Автор admin

Оглавление:

Продаете квартиру? Помните о рисках и сроках!

Распространенное утверждение, что лишь покупатель берет на себя все риски при покупке квартиры, является заблуждением. Немалому риску при совершении сделки подвергается и собственник квартиры, решивший продать жилье. Так же, как и покупатель, он может понести убыток или лишиться квартиры. Рассмотрим, что нужно знать при продаже квартиры и все возможные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-54 . Это быстро и бесплатно !

Риски продавца

Сделки купли-продажи с вторичным жильем чаще всего совершаются в банке. Юрист присутствует при подписании договора и взаимной передачи сторонами ключей от квартиры и указанной в договоре суммы денег. Заверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры и факт передачи денег будет являться гарантией от возможных дальнейших недоразумений и претензий. Но этой финальной процедуре предшествует длительный процесс общения покупателя с продавцом.

В условиях нестабильной экономики и колебания цен на рынке, продавец заинтересован в том, чтобы продать квартиру в тот момент, когда цена на недвижимость, по его расчетам, максимальна. Договорившись с покупателем о цене, которая его устраивает, собственник рассчитывает на то, что сделка завершится в предполагаемые сроки.

Аванс или задаток

Получение собственником определенной суммы денег от партнера, казалось, может застраховать от риска внезапного отказа. Но и здесь существуют юридические тонкости. В этом случае важно различать, чем является передаваемая заранее продавцу сумма денег, составляющая часть стоимости квартиры – авансом или задатком. Сумма может быть одинаковой, но разница между авансом и задатком существенная.

Аванс – это платеж, предшествующий передаче квартиры до внесения всей суммы. Соглашение о передаче аванса, конечно же, должно быть оформлено в письменном виде. Но в случае отказа одной из сторон от своих обязательств, аванс возвращается полностью стороне, которая его передала. И если покупатель, внесший аванс, вдруг передумал, продавцу придется вернуть всю сумму, так как никаких штрафных санкций законом за отказ от покупки квартиры не предусмотрено.

Задаток имеет другую юридическую силу. По сути – этот тот же аванс, то есть сумма, передаваемая в счет будущего платежа за квартиру, но с точки зрения Гражданского Кодекса – это двустороннее обязательство последующего заключения сделки. Отказ от подписания договора приведет к штрафным санкциям: если передумал покупатель – деньги остаются у продавца, отказался от продажи продавец – он должен вернуть задаток несостоявшемуся покупателю, плюс штрафная сумма в размере задатка. Образец сделки с задатком при продаже квартиры, вы можете увидеть в этой статье.

Такой формат предварительной оплаты уже гарантирует то, что ни одна из сторон не откажется от сделки. Но и здесь для продавца есть одна неприятная сторона. Если после получения задатка цены на недвижимость начинают расти, запрашивать более высокую цену на квартиру уже не имеет смысла, так как в соглашении о задатке уже была указана итоговая цена. И если сумма задатка велика, она может не покрыть разницу между старой и новой ценой на квартиру. При таких обстоятельствах продавец потеряет определенную сумму денег:

  • либо продав квартиру уже за меньшую сумму, чем рыночная;
  • либо он решится нарушить условия договора, вернуть задаток в двойном размере и попытаться продать квартиру уже по цене более высокой, чем предполагалось вначале.

Очевидно, выбор решения здесь зависит от суммы задатка, который, как следует из практики сделок, составляет обычно 3% от стоимости жилья.

Еще большие риски возникают для продавца при продаже квартиры в рассрочку: при невнимательном оформлении сделки существует вероятность того, что покупатель так и не заплатит всю сумму. Тем не менее, в некоторых случаях приходится прибегать именно к этому варианту, например, если долго не удается продать квартиру сразу за полную сумму. Покупателям же часто этот вариант бывает удобен. Практикуется несколько способов продажи в рассрочку:

  1. Получениезадатка, составляющего определенный процент (обычно от 20 до 50%) от окончательной стоимости недвижимости с последующей выплатой остатка (срок может быть любым, чаще – 1 год).
  2. Те же условия с задатком, но за каждый месяц рассрочки покупатель платит проценты. Как правило, величину процента устанавливают равной процентам по срочным банковским вкладам.
  3. Выплаты происходят поэтапно, без задатка, в соответствии с договором.

В первых двух случаях способом юридического регулирования отношений сторон является соглашение о задатке. Если в установленный срок сумма покупателем не выплачена, и квартира, и задаток остаются у продавца. Но для этого необходимо правильно оформить договор, включив в него пункт о залоге, в соответствии с которым в собственность к покупателю квартира перейдет лишь после оплаты всей суммы.

Возможен вариант с запретом на отчуждение квартиры до полного погашения рассрочки. Формально права на квартиру переходят к новому собственнику в момент подписания договора, но никаких действий с ней он производить не сможет (перепланировку, сдачу в аренду, продажу).

Только правильное составление договора застрахует продавца от ситуации, когда покупатель затягивает с выплатами или отказывается от них, указывая, например, на какой-либо обнаруженный дефект квартиры. Составить договор, в котором предусмотрено все, сможет лишь опытный юрист.

По субсидии

Определенную настороженность у собственников вызывают и сделки с использованием в качестве оплаты государственной субсидии. В этом случае следует учитывать, что деньги будут получены не сразу, а через определенное время, и не наличными, а на расчетный счет. Кроме того, субсидия может быть перечислена лишь после того, как на покупателя будет оформлено право собственности.

Журнал регистрации входящих документов является неотъемлемой вещью в любом предприятии.

А вот на этой странице вы сможете узнать, как участвовать в тендерах.

Как правильно заполнить декларацию ЕНВД? Очень просто! Смотрите здесь!

Вполне обоснованно продавец опасается, что оформив все документы и передав право собственности, он по какой-либо причине не получит деньги, и тогда для признания сделки недействительной придется обращаться в суд. Примерно такие же риски возникают и при частичной оплате материнским капиталом. При составлении договора юристы советуют включить в него пункт, по которому в случае отказа пенсионным фондом перечислить материнский капитал, покупатель обязуется внести указанную сумму самостоятельно на расчетный счет продавца.

По доверенности

Сделки с недвижимостью по доверенности вполне обоснованно вызывают определенное опасение у продавцов и недоверие у покупателей. Для продавца главным риском является вероятность того, что доверенное лицо, продав квартиру, попросту скроется с полученными деньгами.

Примеров этому в реальной жизни много: нередко, к сожалению, дети обманывают своих престарелых родителей, продав их квартиру, и не купив взамен другую, как договаривались. Что уж говорить о чужих людях и, тем более, мошенниках, которые могут исчезнуть с деньгами от продажи квартиры, и затем лишь по суду (если в договоре был пункт о перечислении денег на счет доверителя) можно будет вернуть деньги (а не квартиру) и, возможно, только частями.

Доверенности могут бытьразными:

Генеральная доверенность дает право на любые действия с квартирой. Она в обязательном порядке заверяется нотариусом и в ней важно указать все полномочия поверенного. Специальную часто оформляют для выполнения только части действий, необходимых для оформления сделки (например, риэлтору на сбор и подачу документов для регистрации). Разовая доверенность предназначена для выполнения определенного действия, например, подать ту или иную справку. Максимальный срок действия доверенности составляет 3 года, а если он не указан, то автоматически ее действие истекает через 1 год после подписания.

Опасность потерять деньги появляется в случае, когда выписывается именно генеральная доверенность, по которой поверенное лицо может продать квартиру. Специалисты крайне не советуют оформлять генеральную доверенность на риэлтерскую фирму, либо, в крайнем случае, доверять только проверенным компаниям, давно работающим на рынке недвижимости и имеющим хорошую репутацию. Исчезновение компании после того, как на нее была выписана генеральная доверенность и проведена сделка купли-продажи, стало бы очень неприятным сюрпризом для доверителя.

Сроки оформления сделки

Технически само по себе оформление договора продажи квартиры (подписание договора, акта приема-передачи квартиры, получение денег) занимает от силы минут тридцать. Но этой финальной процедуре предшествует долгая подготовительная работа по подготовке документов, улаживания всех вопросов с покупателем, подготовка предварительного соглашения, договора купли-продажи, акта приема-передачи.

Самостоятельный сбор документов занимает много времени. Помимо подтверждающих право собственности документов, которые, как правило, уже имеются, понадобится получить кадастровый паспорт, выписку из домовой книги (действительна 1 месяц), разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетний собственник). В каждом конкретном случае могут понадобиться и другие документы.

В этой статье вы можете увидеть перечень документов для купли-продажи квартиры.

Что делать после продажи?

Как бы то ни было, быстро или спустя долгие месяцы, сделка оформлена и квартира продана. Остается освободить квартиру. С юридической точки зрения освобождение квартиры после продажи означает:

  1. Снятие бывших жильцов с учета по месту жительства.
  2. Физическое освобождение квартиры- выезд проживающих в ней ранее лиц и вывоз вещей.

Срок освобождения

В законе строго установленных временных рамок этого действия не установлено, имеется лишь расплывчатая формулировка о «разумных сроках». Лучше всего прописать все в договоре купли-продажи. Иначе может возникнуть ситуация, когда человек, продав квартиру, ожидает оформления сделки по приобретению другой, в которую он и переедет, а покупатель уже требует освободить купленную им жилплощадь.

Если в договоре срок физического освобождения не был прописан, то это и может стать поводом для неприятностей. Поэтому важно учесть и этот факт: даже устно обговорив время, когда квартира будет освобождена, лучше зафиксировать это в отдельном пункте договора купли продажи.

В идеале этот срок может составлять от 2 дней до 2 недель, чаще – до 1 месяца. Покупатели, арендующие жилье, естественно, заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее въехать в новую квартиру. У продавца, напротив, может затянуться процесс покупки новой квартиры, отчего он не заинтересован будет освободить квартиру. Как правило, сторонам удается мирным путем разрешить возникшие проблемы. А если нет, то единственным решением, как и в случае с другими проблемами, возникающими при продаже квартиры, следует обращаться в суд.

В нашей стране действует определенный порядок прописки в приватизированную квартиру. Ознакомившись с ним, вы сможете сделать это гораздо быстрее.

Бланк журнала регистрации трудовых договоров всегда доступен для скачивания на этой странице.

А здесь вы сможете узнать, сколько стоит зарегистрировать торговую марку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-54 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.

В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт 11 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.

Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца и видео уроки.
Статья обновлена 01.01.2018 года

Содержание статьи подробное:

Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».

Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.

Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере

Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .

Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

  • не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
  • для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
  • если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?

-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.

-И как же его составить?

-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.

Риски при продаже квартиры по доверенности

  • Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.
    Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >
  • А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски , разберем подробнее:
  1. в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
  2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
  3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается заемными средствами и объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.

И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

  • сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
  • после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
  • после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца

В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»

А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).

И вот возникает риск , когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а недвижимость заложена в пользу Банка.

Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.

Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

Поэтому более безопасно для Продавца:

  • когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
  • когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя

Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.

Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции, в случае нарушения договоренностей.

Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.

Риски отказа страховой компании

Еще одна редкая, но возможная ситуация:

Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай расторжения заключенного Договора купли-продажи.

Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.

А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска потери денег Продавцом.

Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала

Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:

  • если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей

Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.

  • если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
  • если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, если дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.
  • если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
  • если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.

Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.

При подготовке основного Договора купли-продажи еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.

Советую прочесть статьи:

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Нередкая ситуация в нынешних условиях.

Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

Необходимо себя обезопасить. КАК?

  • Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
  • Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  • Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
  • Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
  • Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.
    Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.

Советую прочесть статью:

Все вышеперечисленные условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.

Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

Практические пособия для продавца квартиры

Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.

Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам с недвижимостью.

Как оформить продажу квартиры в рассрочку?

Главное условие – найти подходящий вариант и получить согласие продавца на постепенную оплату стоимости квартиры.

Остальные стадии оформления не отличаются от типичной купли-продажи недвижимости за наличные средства.

Продавец должен подготовить необходимые сведения:

  • правоустанавливающий договор (свидетельство о наследовании, решение суда);
  • документ о собственности;
  • технический и кадастровый паспорт на недвижимость.

Покупатель тщательно рассчитывает свои финансовые возможности, так как оплата рассрочки потребует значительных денежных вложений.

Такая покупка недвижимости потребует не только заключения договора, но и согласования графика платежей. Для оформления рассрочки не нужно подтверждение платежеспособности покупателя.

Квартира временно обременена залогом продавца до полной выплаты стоимости жилья.

Преимущества и недостатки

Продажа квартиры в рассрочку выгодна в основном покупателю, так как у него есть возможность постепенно вносить необходимую сумму.

Преимущество будет очевидным, когда у приобретателя есть большой доход, и он способен погасить задолженность максимум в течение года.

Рассрочка оформляется без процентов. Если они предусматриваются, то в незначительном размере – 1-3% от всего стоимости жилья.

Недостаток такого способа оплаты заключается в краткосрочности. Велика вероятность, что покупатель откажется погашать долг за жилье, и тогда придется обращаться в суд.

В рассрочку обычно продаются квартиры:

  • в новостройке (даже на стадии заложения фундамента);
  • с существенными недостатками (в залоге, требующие ремонта и т.д.).

Ежемесячные суммы будут существенными, так как предполагается, что погашение стоимости квартиры осуществляется в сжатые сроки.

Продажа квартиры в рассрочку

Продажа требует поиска варианта и одобрения продавцом предложения об оплате рассрочкой.

Если жилье приобретается в новостройке, то необходимо заключить соглашение о долевом участии – согласно ФЗ № 214.

Между физическими лицами

Реализация недвижимости возможна по обычному письменному договору – согласно положениям статей 549-558 ГК РФ.

Продавец либо сам предлагает покупателю приобрести жилье по беспроцентной рассрочке (или с минимальной надбавкой), либо принимает предложение покупателя о таком способе расчета.

Стороны также определяют момент передачи основной суммы – до государственной регистрации собственности или после.

До продажи квартиры покупатель должен убедиться в юридической чистоте недвижимости. Проверяется основание перехода собственности к продавцу от прежнего владельца, устанавливается отсутствие обременений (путем выписки из Росреестра).

Выясняется:

  • кто прописан в квартире;
  • есть ли задолженности по коммунальным платежам.

Если реализуемая недвижимость была куплена в браке, то необходимо нотариально оформленное согласие второго супруга.

От застройщика

Продажа квартиры в новостройке, с рассрочкой платежа, возможна по договору долевого участия.

В нем обозначаются:

  • этапы постройки;
  • срок сдачи дома.

Договор предусматривает обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиками.

Оплата по ДДУ возможна в предварительном порядке – когда вносится 30-40% стоимости недвижимости. Остальная сумма распределяется в зависимости от этапов строительства.

Юристы рекомендуют, чтобы в ДДУ момент перечисления очередного платежа за квартиру зависел не от конкретных сроков, а от реально завершенных этапов строительства.

Это выгодно потому, что к обозначенному сроку, когда наступит время платежа, продавец может не закончить строительство либо вовсе «заморозить» его по различным причинам, а платить деньги все равно придется.

У застройщика следует тщательно проверять:

  • учредительные документы;
  • проектную декларацию;
  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие свидетельства на землю.

ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Возможно ли оформление купли-продажи квартиры самостоятельно? Подробная информация в этой статье.

Как оформить?

Стороны:

  • договариваются о продаже недвижимости;
  • согласуют график платежей;
  • проверяют наличие документов на квартиру;
  • подписывают договор продажи, акт приема-передачи.

Возможно оформление соглашения о задатке или авансе.

Договор купли-продажи недвижимости с 1.03.2013 г. не требует государственной регистрации.

Оформлению в Росреестре подлежит переход права собственности от продавца к покупателю.

Пакет документов

Для оформления продажи недвижимости в рассрочку нужно, чтобы были в наличии следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы продавца – договор продажи, дарения, ренты с пожизненным иждивением, свидетельство о наследовании, решение суда (о переходе права собственности).
  2. Техническая документация на квартиру – кадастровый паспорт, план БТИ.
  3. Свидетельство о собственности.
  4. Согласие от супруга, других собственников, органов опеки (в зависимости от количества заинтересованных лиц и их юридического статуса).

Если квартира продается не собственником, то следует поинтересоваться содержанием его доверенности (в которой должны быть указаны личные данные о доверителе, объем его полномочий).

Помимо вышеуказанных документов, в Росреестр предоставляется новый договор продажи и документ об оплате государственной пошлины в размере 2 тыс. руб.

Образец договора

Договор можно составить в обычной письменной форме.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку содержит следующие элементы:

  • паспортные данные о сторонах;
  • детальную информацию о квартире – ее общую и жилую площадь, точный адрес, этаж;
  • полную стоимость жилья, указанную цифрами и прописью;
  • права и обязанности сторон, в том числе сроки передачи квартиры.

Обязательно упоминают пункт о рассрочке: ее время, суммы платежей и их периодичность. Стороны также вправе включить в договор условие о распределении расходов за оформление продажи.

В сделке определяется момент перечисления первоначального взноса.

По желанию продавца договор может быть зарегистрирован у нотариуса.

Особенности расчета

Первый внос может достигать 70% от стоимости квартиры. Остальная сумма погашается в определенные сторонами периоды – обычно помесячно.

Форма расчета предусматривает возможность использования денег из:

  • материнского капитала;
  • государственных субсидий.

Оплата может производиться наличными средствами – до или после государственной регистрации собственности.

Надежный способ – аренда ячейки в банке и получение продавцом первоначального взноса только после оформления покупателем свидетельства о праве собственности.

Аналогичным способом можно осуществить оплату через аккредитив – списание со счета покупателя суммы в пользу продавца. Не запрещено оплачивать квартиру наличными средствами – в присутствии свидетелей или нотариуса.

Есть ли риски для продавца?

Продавец рискует, что покупатель откажется погашать рассрочку, даже при оформлении залога. Получать такую квартиру назад придется через суд.

К рассрочке применяются правила продажи товара в кредит (п. 2,4, 5 статьи 488 ГК РФ, статья 489 ГК РФ).

Если взнос за квартиру сделан в размере более 50% от стоимости, то вернуть назад свою недвижимость не удастся (за исключением случая обращения взыскания на залог).

Продавец вправе потребовать от покупателя оплатить размер процентов (согласно статье 395 ГК РФ), которые начисляются за каждый день просрочки.

Как не платить налог с продажи квартиры? Узнайте здесь.

Какие требуются документы для купли-продажи квартиры? Полный перечень тут.

Проблемы при непогашении

Главная проблема продавца – это заставить покупателя заплатить. Просрочка часто допускается при ухудшении материального положения приобретателя.

У покупателя возникает обязанность не только внести очередной платеж, но заплатить:

  • неустойку;
  • штрафы;
  • проценты, начисленные на сумму долга.

Споры должны быть решены в суде.

Продажа квартиры в рассрочку может быть выгодна покупателю, если у него есть, или предвидится, большой, стабильный доход, так как срок погашения небольшой, а суммы оплаты – достаточно внушительные.

Большинство продавцов не торопятся предлагать жилье на таких условиях, так как рассчитывают сразу получить желаемый доход.

Предложение доступно от застройщиков – молодых «игроков» на рынке недвижимости.

Свою роль также играет факт безысходности и срочности – когда жизненные обстоятельства вынуждают собственника квартиры соглашаться на рассрочку, ради того, чтобы быстро получить необходимые деньги.

На видео о продаже жилья в рассрочку

Существует ли рассрочка между частными лицами?

12 декабря 2016 г.

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Еще по теме:

  • Юридическое сопровождение создания коммерческих организаций Юридическое сопровождение создания коммерческих организаций Работаем Ежедневно: с 08:00 - 24:00 Консультации Круглосуточно Выезд в ночное время: По согласованию с адвокатом +7 (903) 541-68-96 +7 (499) 391-24-16 +7 (925) 047-53-69 [email protected] […]
  • Снятие с регистрации по месту жительства ребенка Как выписать из квартиры несовершеннолетнего? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Одним из оснований для снятия несовершеннолетнего ребенка, являющегося российским […]
  • Дополнительное соглашение на перевод на другую работу Причины составления дополнительного соглашения к трудовому договору. Образец допсоглашения о переводе работника на другую должность. Отношения работника и руководителя организации, где он трудится, по большинству вопросов документально […]
  • Запись в трудовой при увольнении на пенсию по старости Какая должна быть запись в трудовой книжке об увольнении, в связи с выходом на пенсию по старости? Когда сотрудник уходит с работы документация оформляется соответственно нормативам трудового законодательства. Здесь в обязательном порядке даётся […]
  • Не снялся с учета в военкомате Воинский учет граждан Украины: порядок и процедуры Консультация военного адвоката: воинский учет, призыв и служба Адвокат по военным делам, уголовному праву: Глеб Николаевич Дубров (св-во ООКА № 1894) Воинский учет граждан Украины: порядок и процедуры В […]
  • Залог за дом как оформить Ответ на вопрос: «Можно ли взять ипотеку на строительство частного дома под залог земли и без первоначального взноса»? Строительство частного дома требует серьезных финансовых вливаний. Очень часто в процессе возведения постройки люди сталкиваются с […]