С п 5 ст 488 гк

11.10.2018 Выкл. Автор admin

Оглавление:

Зачем продавцу право на залог квартиры при продаже?

Смущает следующий пункт в договоре по продаже квартиры: «Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦА возникает право залога на Квартиру.» Риэлторы объясняют, что это для быстрой регистрации в Росреестре(5 дней, как при ипотеке). После регистрации залог снимается. Чем мне это может грозить, как Продавцу?

Ответы юристов (2)

Добрый день, данный пункт в договоре купли продажи недвижимости обычно указывается если оплата за недвижимое имущество производится после регистрации перехода права. Т.е. на вашу квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки) после того как вы выплатите всю стоимость предыдущий собственник должен подать соответствующее заявление и снять обременения. Если он откажется добровольно то снимать обременение будете в судебном порядке.

Добрый день Виталий, данный пункт говорит о том, что данная квартира будет находится в залоге у продавца. Данный пункт применяется в случае если покупатель не произвел платеж по данному договору. Прямой пример — ипотека, как только собственник выплачивает денежные средства банку, последний дает сведения о закрытии ипотечного кредита, с данным документом собственник идет в росреестр и производит снятие обременения (залога). Поэтому в вашем случае, если вы полностью оплатили покупку квартиры, то ни каким образом право залога у продавца не возникает. В противном случае у вас будет обременение квартиры и для снятии данного обременения потребуется документ от продавца, согласно которому вы полностью рассчитались за покупку квартиры. В общем не соглашайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Статья 488 ГК РФ. Оплата товара, проданного в кредит (действующая редакция)

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 488 ГК РФ

1. Договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит, то есть через определенное время после его передачи покупателю. В этом случае покупатель обязан по наступлении срока оплаты полученного товара оплатить его полностью.

В договоре купли-продажи может предусматриваться условие о том, что оплата товаров осуществляется в день подписания акта приема-передачи. Такое условие, как следует из материалов судебной практики, не является условием о продаже товаров в кредит (см. Постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2009 N Ф10-2449/09 по делу N А35-9449/08-С4).

Комментируемая статья применяется только в отношении товара, проданного в кредит, т.е. в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.

В таком случае на продавца возлагается обязанность до получения полной оплаты товара передать его покупателю. Как правило, в договоре купли-продажи товаров в кредит устанавливается, что до наступления срока, указанного в договоре купли-продажи, покупатель обязан полностью оплатить кредит.

В случае если продавец и (или) покупатель не исполняют своих обязанностей по договору купли-продажи, предусматривающему оплату товара в кредит, они имеют право предъявить друг другу соответствующие требования, как то: об оплате товара, переданного в кредит, возврате неоплаченного товара, о передаче товара, переданного в кредит, а также об уплате процентов, возникающих при просрочке платежа.

2. Применимое законодательство:

— Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

3. Судебная практика:

— Постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2009 N Ф10-2449/09 по делу N А35-9449/08-С4;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 N 08АП-2651/13;

— Постановление ФАС Центрального округа от 28.07.2010 по делу N А48-4226/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КГ-А40/15549 — 09 по делу N А40-43682/09-110-225;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2011 N 19АП-4192/11;

— Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2013 N Ф05-9640/13 по делу N А40-170720/12-162-1623;

— Постановление ФАС Уральского округа от 01.10.2002 N Ф09-2408/02-ГК;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 N 11АП-4569/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012 N 15АП-1571/2012;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 N 09АП-1775/2012;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 N 18АП-8146/2009.

Смутил пункт в договоре .

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

5. Особенностью продажи товаров в кредит является возникновение у продавца законного права залога в отношении переданного товара (п. 5 коммент. ст.). Соответственно, в случае просрочки в оплате товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348 — 350 ГК. При этом продавец (залогодержатель) имеет преимущество перед другими кредиторами покупателя (залогодателя). Кроме того, законное право залога продавца обладает свойством следования, т.е. сохраняет силу против любого третьего лица, которому от покупателя перешло право собственности на вещь (ст. 353 ГК).
Правило п. 5 коммент. ст. о законном праве залога в отношении переданного товара является диспозитивным, и его применение может быть исключено соглашением сторон.
6. Правила п. 5 коммент. ст. применяются независимо от предмета договора купли-продажи. Так, продажа недвижимости в кредит влечет возникновение ипотеки в силу закона. Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

А возможно такое,что переход права собственности регистрируют, а ипотеку по какой-то причине нет ( неправильно заполнены документы, не соответствуют требованиям закона РФ, и т.п.) ?Тогда мы лишимся квартиры?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, такого не получится. В вашем случае квартира после регистрации в залоге у банка, об пишется в договоре купли-продажи!

Как понять пункт в договоре ? Этот пункт вы пишете?

Елена, этот пункт в договоре купли-продажи обязателен.
п 5 ст 488 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Между моментом подписи Продавца в договоре к-п «продал» и получением им денег проходит, как правило, пару недель, пока договор находится в Росреестре (процесс регистрации). Т.е. Продавец хоть и видел деньги в депозитарии, но он их не получил. Если вдумаетесь, то на этот период Продавец имеет право «придержать» квартиру за собой, что и соответствовало бы п. 4 ст. 488 ГК РФ. Но стороны, понимая условность ситуации, признают в договоре, что залога в данном случае нет. А по умолчанию вступает в силу закон указанной статьи ГК.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Это чтобы в случае окончательных взаиморасчетов после сделки у Покупателя не было обременения.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, этот пункт мы пишем.

Чаще всего этот пункт не пишут при оплате в рассрочку или отложенной оплате, т.е. денег в ячейке нет. Но между физическими лицами такие сделки крайне редки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если у сторон нет соглашения о рассрочке, либо отсрочки платежа, этот пункт обязателен.

Нормальная практика, пишем все , что положено.

Данный пункт указывается во всех случаях, когда расчет после гос. регистрации.

Да пишем. Не Пишем только в том случае если предусмотрена рассрочка платежа.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В договорах по МО обычно пишут, что расчеты произведены до подписания ДКП, и, соответственно, эта фраза уже не нужна.

Пишем фразу при расчетах, смотря какой этот расчет, и будет влиять: будет обременение на объект или нет.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Этот пункт либо пишется так, либо пишется по другому, либо — не пишется вообще. В зависимости от ситуации по договору, способу расчетов и взаимодоговоренностей сторон.
Что по поводу этой фразы говорит ваш риэлтор.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Этот пункт пишем в договоре. Ирина Светлова дала исчерпывающий ответ.

Тут нужно понимать всю ситуацию, а не отдельный пункт в целом.
Такая фраза обычно присутствует при расчетах через ячейку.

«Как понять пункт в договоре ? право залога на Квартиру у Продавца не возникает»
эти строчки дословно и нужно понимать. Ситуация: вы договорились о купле-продаже квартиры. А продавец решил завтра взять кредит и заложил эту квартиру под обеспечение кредита. Вот что бы этого не было, этот момент прописывается в договоре

У продавца до момента регистрации прав на покупателя, есть разные права. В том числе и ПРАВО закладывать эту квартиру

В МО регистраторы в некоторых районах требуют только «расчеты произведены до подписания ДКП», а в противном случае — обременение.

зависти от взаиморасчета

В соответствии с ГК переданный Покупателю, но не оплаченный Товар находится в залоге у Продавца до полной оплаты Товара, если Стороны не установят другое. Соответственно если в договоре указывается, что полная оплата будет происходить после госрегистрации перехода права/передачи недвижимости, то в силу ГК Росреестр обязан установить залог (ипотеку в силу Закона), если не написана указанная выше фраза. Соответсвенно затем (после расчетов) необходимо совместное заявление на снятие залога (ипотеки). Многие в Москве прописывают данную фразу, что теоретически ( а иногда практически) влечет негативные последствия для Продавца, т.к. деньги он потом может очень долго получать. А в свете Закона о банкротстве физических лиц (пока не принятого в окончательной редакции) вообще никогда. В договоре нужно писать правду, иначе в суде Вы не можете ссылаться на иное.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Данный пункт прописываем во всех случаях, когда расчет после государственной регистрации.

Обременение

Прошу подсказать в договоре купли-продажи здания с рассрочкой оплаты указано, что продаваемое здание до его оплаты не находится в залоге у продавца. В таком случае имеет место обременение и будет ли оно регистрироваться при продаже здания в Росреестре?

Нет, эта фраза и означает отсутствие залога

И об ипотеке в силу закона, следовательно, здесь также речи не идет?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если при покупке кредитные средства не использовались, то ипотека в силу закона не возникает.

Благодарю всех специалистов за предоставленные ответы.

Вообще то это очень странно. Продавец что, свои интересы не защищает? Даже если кредитные средства не использовались при рассрочке платежа все равно возникает ипотека в силу закона, а значит и обременение.
В наших ДКП так » С момента регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и до момента окончательной оплаты стоимости Объекта, Объект находится в залоге у Продавца в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ. Документами для снятия залога будет являться выписка с корреспондентского счета Продавца, подтверждающая поступление оплаты Покупателем стоимости Объекта, в размере и порядке, установленным разделом ___. настоящего Договора.»

Еще по теме:

  • Статья 158 часть 1 изменения Поправки по ст 158 для отбывающих наказание Добрый день, подскажите пожалуйста, мой муж сидит уже давно, основная статья 158, но есть еще и 159,226,161 там по одному эпизоду. Можем ли мы рассчитывать на какое то снижение срока всвязи с поправками по 158ст […]
  • Как встать на улучшение жилищных условий новосибирск Как встать на улучшение жилищных условий новосибирск Настройки отображения Главная Жилищные программы Улучшение жилищных условий многодетных семей В рамках подпрограммы «Государственная поддержка муниципальных образований Новосибирской области в […]
  • Закон о полиции аудио версия Закон о полиции аудио версия Озвученная версия Федерального закона "О войсках национальной гвардии Российской Федерации" (аудио версия) №226-ФЗ от 03.07.2016г. Данный закон принят Государственной Думой РФ 22 июня 2016 года. Одобрен Советом Федерации 29 июня […]
  • Земельные правонарушения презентация Лекция 11. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ПРАВОНАРУШЕНИЯ. - презентация Презентация была опубликована 5 лет назад пользователемvvsu.ru Похожие презентации Презентация на тему: " Лекция 11. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ […]
  • Потерпевший в дтп скрылся Потерпевший в дтп скрылся ДТП, два человека волею судьбы нашли друг друга и при этом умудрились помять друг другу машины, виновник вину не оспаривает, полюбовно на месте оформляют бумаги, чтобы разъехаться. Один уезжает. а второй вызывает ГАИ. Уехавшему - […]
  • Ст 31 защите прав потребителей Статья 31. Сроки удовлетворения отдельных требований потребителя Новая редакция СТ 31 Закона о Защите Прав Потребителей России: 1. Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению […]