Способы реализации право на жилище

08.07.2019 Выкл. Автор admin

Способы реализации право на жилище

1. В ч. 1 указаны способы реализации вопроса гражданами права на жилище: получение жилого помещения по договору найма

1. В ч. 1 указаны способы реализации вопроса гражданами права на жилище: получение жилого помещения по договору найма (по договору социального найма

— по новой терминологии; см. коммент. к ст. 50 и 51 ЖК) или аренды в домах

государственного и муниципального жилищного фонда. Договор аренды жилых помещений

в качестве самостоятельного гражданско-правового договора новый ГК РФ (см.

гл. 34) не предусматривает, его заменил договор найма (коммерческого найма

— гл. 35 ГК РФ), который фактически включает в себя основные элементы аренды.

Вместе с тем на этот счет имеется и другое мнение — о том, что договор аренды

жилого помещения не утратил своего значения (см.: Толстой Ю. К. Жилищное право:

Учеб. пособие. М.: Постфактум, 1996. С. 32).

В ч. 1 также указывается, что граждане могут решить свой жилищный вопрос

путем получения квартиры в домах ЖСК, приобретения жилого помещения в собственность

в домах государственного и муниципального жилищного фонда и путем индивидуального

жилищного строительства. Эти права граждан находят развитие в соответствующих

статьях Кодекса (см. ст. 28, 491, 111, 127 и др.).

Способы реализации право на жилище

1.2. Право граждан на жилище

Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11).

Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.;ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12.01.1996 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“»).

В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т. п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан.

Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами:

1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное;

2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.

Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам;

3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т. д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости.

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям:

1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;

2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;

4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.

Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.

Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).

Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» – совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.

Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.

Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.

Гражданско-правовые способы реализации права граждан на жилище;

Содержание конституционного права граждан на жилище. Лишение прав на жилое помещение

Лекция 2. Право граждан на жилище

В процессе подготовки к семинарскому занятию по данной теме необходимо также обратить внимание на следующие вопросы: о структуре и особенностях нового ЖК РФ, сравнительный анализ ЖК РФ и ЖК РСФСР, об основных началах жилищного законодательства, о действии жилищного законодательства в пространстве и по аналогии.

Основная литература к теме:

1. Батяев, А. А. Жилищное право: учеб. пособие / А. А. Батяев, Е. А. Рябченко. – М.: Изд-во ОМЕГА-Л, 2006. 192 с.

2. Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России: учебник; под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005.

3. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, И. А. Еремичев и др.; под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006. – 319 с.

4. Свит, Ю. П. Жилищное право: учебное пособие; отв. ред. В. П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2005. – 207 с.

Конституция РФ в ст. 40 провозгласила право граждан на жилище. Однако, Конституция 1993 года не выступала в данном случае новатором регулирования данного вида отношений. Впервые в рамках конституционного законодательства подобная норма появилась в Конституции РСФСР 1978 года. В то же время содержание данного права, закрепленного в советский период, и содержание современного конституционного права граждан на жилое помещение существенно отличаются между собой.

Подход к пониманию содержания права граждан на жилище не является однозначным в юридической литературе. Исследованию данного вопроса уделяли и уделяют внимание большинство ученых, занимающихся проблемами жилищного права. Среди них можно отметить: Е. В. Богданова, П. В. Крашенинникова, А. Н. Кичихина, С. М. Корнеева, И.Л. Корнееву, Э. Б. Лыкова, И. Б. Мартковича, Л. М. Пчелинцеву, П. И. Седугина, В. Р. Скрипко, Н. А. Щербакову, А. А. Титова и др. Более подробно необходимо рассмотреть мнения указанных ученых в рамках семинарских занятий. Наиболее распространенной является точка зрения, согласно которой в содержание конституционного права граждан на жилище можно включить несколько юридических возможностей: а) стабильного пользования занимаемым жилым помещением; б) улучшения своих жилищных условий разными способами; в) использования жилого помещения в интересах других граждан; г) обеспечения для жильцов здоровой среды обитания; д) недопущения произвольного лишения права граждан на жилище; е) неприкосновенности жилища (Седугин П. И.). Право на неприкосновенность жилища также рассматривается и как самостоятельное право, связанное с правом граждан на жилище.

Нельзя не отметить и мнение Пчелинцевой Л. М., считающей, что «исследование содержания права на жилище предполагает обязательное уточнение — о какой именно правовой категории идет речь. Право граждан на жилище — емкая и разноаспектная категория (элемент правоспособности; составная часть правового статуса граждан; субъективное конституционное право граждан; государственно-правовой институт). Следовательно, выяснять содержание права граждан на жилище нужно с учетом этого обстоятельства применительно к каждому из смысловых значений категории права на жилище.

Исследуя непосредственно норму ст. 40 Конституции РФ можно рассмотреть право граждан на жилище в трех аспектах:

Первый – Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Формулировка о недопустимости произвольного лишения жилища появилась в Конституции впервые и означает, что лишить граждан жилья можно только по основаниям, только прямо предусмотренных законом. Действующее законодательство предусматривает различные основания для лишения прав на жилое помещение. Необходимо рассмотреть их более подробно. Однако, необходимо четко представлять, что основания лишения жилого помещения зависят от того, на каком правовом основании гражданин проживает в жилом помещении. Итак, основания лишения прав на жилое помещение.

1. если гражданин проживает в жилом помещении по договору социального найма жилого помещение, то выселение лиц может произойти по основаниям ст. 83-91 ЖК РФ. Выселение может быть как результатом виновных действий лица (неоплата в течение 6 месяцев, разрушение и порча жилого помещения, нарушение общественного порядка), так и не являться мерой ответственности (снос жилого помещения, перевод жилого помещения в нежилое и др.). Выселение может осуществляться как с предоставлением другого благоустроенного помещения, без предоставления другого жилого помещения, а также с предоставлением жилого помещения. В ранее действовавшем ЖК РСФСР предусматривалось выселение, как в судебном, так и в административном порядке. Действующий ЖК РФ предусматривает выселение только через суд.

2. Если гражданин проживает в жилом помещении на праве собственности, то прекращение права собственности на жилое помещение может произойти по двум блокам оснований:

— ст. 235 ГК РФ – Основания прекращения права собственности – касается любых объектов права собственности, в том числе и жилых помещений. Так, взыскание имущества по обязательствам, изъятие земельного участка для государственных или общественных нужд, реквизиция – все эти основания могут стать причиной для лишения жилья собственника. Произойти это может как на возмездной, так и безвозмездной основе.

— ст. 293 ГК РФ можно отнести к специальным нормам, касающимся оснований лишения права собственности на жилище в случае вины самого собственника. К таким ГК РФ относит:

а/ использование жилого помещения не по назначению;

б/ нарушение прав и интересов соседей;

в/ разрушение и порча жилого помещения.

Указанное поведение собственника может послужить причиной для вынесения органами местного самоуправления предупреждения о необходимости устранения нарушений. В случае если предупреждения оказались безрезультатными, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд, который вправе принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с возвратом собственнику полученных от продажи средств за вычетом судебных расходов.

При уяснении сущности данной нормы необходимо обратить внимание на следующие нюансы. Во-первых, только в трех случаях виновного поведения собственника можно ставить вопрос об его выселении и расширительному толкованию этот перечень не подлежит (В связи с этим подчеркнем, что выселение за неоплату собственником коммунальных услуг, не может стать причиной выселения. Хотя ст. 235 ГК РФ может применяться по общим основаниям). Во-вторых, несмотря на достаточно широкие полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжения объектом своего права (в том числе и возможность его уничтожения) указанные правомочия собственника жилья существенно сужены. Уничтожение жилого помещения, как объекта, представляющего большую ценность (не только экономическую, но и социальную) не допустимо. В-третьих, обратиться в суд с иском о прекращении права собственности на жилое помещение могут только органы местного самоуправления.

3. Если гражданин проживает в жилом помещении на основании договора найма (коммерческого) жилого помещения, то выселение происходит, во-первых, по прекращению срока действия договора краткосрочного найма (до года) в случае не желания наймодателя продлять договор; во-вторых, в случае отказа наймодателя от продления договора долгосрочного найма (от года до пяти лет) по причине принятия решения не сдавать помещение в найм на срок не менее года; в-третьих, в случае расторжения договора по инициативе любой из сторон. Более подробная характеристика отношений по договору коммерческого найма будет осуществлена позднее в соответствующей теме.

4. Если гражданин проживает в специализированном жилом помещении, то он выселяется в случае прекращения оснований, послуживших основанием для вселения в жилое помещение. К таким относится прекращение трудовых отношений с организацией или прекращение учебы. Из этого общего правила существуют исключения, однако, общее правило, безусловно, действует.

5. Если гражданин проживает в жилом помещении на основании членства в ЖК и ЖСК, то прекращение права пользования жилым помещением происходит в случае прекращения членства в кооперативе.

Указанные основания лишения прав на жилое помещение являются исчерпывающими для соответствующих оснований проживания в жилом помещении, иные основания выселения могут быть предусмотрены только федеральным законом. Вместе с тем, основания проживания в жилом помещении достаточно разнообразны и многие из них на данный момент не рассматривались (речь идет о членах семьи собственника или нанимателя, о проживающих в общежитиях и помещениях маневренного фонда, о поднанимателях и временных жильцах и др.).

Итак, это был первый аспект конституционного права граждан на жилище, предусмотренный ст. 40.

Второй– малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и иных жилищных фондов. Указанный аспект, в первую очередь, реализуется путем заключения с указанными лицами договора социального найма жилого помещения.

Третий – органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права граждан на жилище. Способы, с помощью которых граждане могут решить жилищную проблему, мы рассмотрим в следующем вопросе.

Существует и более детализированное выделение различных юридических возможностей, вытекающих из права граждан на жилище. Так, Грудцына Л. Ю. в качестве таких возможностей называет:

1. возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, участия в ЖК и ЖСК, путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством;

2. возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, — путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствие с установленными нормами;

3. возможность улучшения своих жилищных условий другими лицами – путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка;

4. возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.).

5. обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

6. обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.[9]

В качестве самостоятельных прав гражданина, но непосредственно связанных с правом граждан на жилище, можно выделить – неприкосновенность жилища, неприкосновенность частной жизни, право на судебную защиту. Неприкосновенность жилища является правом, признаваемым и защищаемым и международными правовыми актами[10]. Нормы ст. 25 Конституции РФ устанавливают исключения из этого принципа, предусматривая, что подобные ограничения могут устанавливаться федеральными законами. В качестве таковых на сегодняшний момент можно назвать:

1. Закон РФ от 18.04.1991 № 1026-1 (ред. от 09.05.2005) «О милиции»[11]. В рамках данного нормативно-правового акта установлено, что работники милиции имеют право «входить беспрепятственно в жилые и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участки, на территорию и в помещения, занимаемые организациями, и осматривать их при преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, либо при наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках» (п. 18 ст. 11).

2. Федеральный закон от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности»[12] содержит несколько статей, посвященных защите конституционного права на неприкосновенность жилища. Так, ст. 5 указанного закона предусматривает, что «органы (должностные лица), осуществляющие оперативно-розыскную деятельность, при проведении оперативно-розыскных мероприятий должны обеспечивать соблюдение прав человека и гражданина на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, неприкосновенность жилища и тайну корреспонденции». А ст. 8 указывает, что «проведение оперативно-розыскных мероприятий, которые ограничивают конституционные права человека и гражданина на тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных и иных сообщений, передаваемых по сетям электрической и почтовой связи, а также право на неприкосновенность жилища, допускается на основании судебного решения и при наличии информации».

3. Несколько отличную от закона «О милиции» имеет формулировку ст. 13 ФЗ «О Федеральной службе безопасности»[13] от 3 апреля 1995 года. Там установлено, что органы ФСБ имеют право «беспрепятственно входить в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения, на принадлежащие им земельные участки, на территории и в помещения предприятий, учреждений и организаций независимо от форм собственности в случае, если имеются достаточные данные полагать, что там совершается или совершено преступление, дознание и предварительное следствие по которому отнесены законодательством Российской Федерации к ведению органов федеральной службы безопасности, а также в случае преследования лиц, подозреваемых в совершении указанных преступлений, если промедление может поставить под угрозу жизнь и здоровье граждан. Обо всех таких случаях вхождения в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения органы федеральной службы безопасности уведомляют прокурора в течение двадцати четырех часов».

4. Аналогичное право предоставлено работникам федеральных органов государственной охраны в соответствие со ст. 15 ФЗ от 27 мая 1996 года «О государственной охране».

Вызывает определенные вопросы отсутствие в законодательстве норм, посвященных возможности входить в жилые помещения работникам жилищно-эксплутационных организаций в случае экстренной необходимости при причинении вреда имуществу третьих лиц. Речь идет об авариях, прорывах санитарно-технического и иного оборудования и отсутствия собственников или нанимателей в жилом помещении. С одной стороны, в этом случае, работники жилищно-эксплутационной организации действуют в состоянии крайней необходимости, и это может явиться основанием для освобождения их от ответственности в случае причинения вреда. Тем не менее, указанные аварийные ситуации, как правило, не угрожают жизни и здоровью людей, а потому проникновение в жилище является неправомерным. Думается, что соответствующие правомочия должны быть конкретизированы в нормативно-правовых актах.

К гражданско-правовым способам реализации права граждан на жилое помещение можно отнести:

1. Выдачу жилищных кредитов.

2. Ипотечное кредитование

3. Выпуск жилищных сертификатов

Каждый из указанных способов обладает определенной спецификой. Выдача жилищных кредитов впервые была предусмотрена Указом президента РФ от 19 июня 1994 года[14]. В Положении была предусмотрена выдача трех основных видов кредита – земельный кредит, выдаваемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство; строительный кредит, выдаваемый для финансирования строительных работ и кредит на приобретения жилья. Сумма выдаваемых кредитов не должна превышать семидесяти процентов от суммы приобретаемого или строящегося жилья. Остальные тридцать процентов граждане оплачивают за счет средств, полученных в виде субсидий и собственных сбережений. Выдача жилищных кредитов может сопровождаться использованием кредитной организацией различных способов обеспечения исполнения обязательств. В то же время применение такого способа как ипотека (залог недвижимости) является одним из основных направлений, развитие которых, как считают специалисты, позволит решить жилищную проблему.

Ипотека в настоящее время регулируется нормами ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[15] и иными нормативно-правовыми актами. В залог могут быть переданы практически все объекты недвижимости, не изъятые из оборота. В то же время, с точки зрения решения вопроса об обеспечении граждан жилыми помещениями, именно такой объект, как жилой дом, квартира или комната является в большинстве своем единственным доступным для граждан объектом залога. Вместе с тем, нельзя отрицать того факта, что жилье – это объект, представляющих для людей повышенную ценность, потеря прав на него чревата различными негативными моментами. С одной стороны, это стимулирует гражданина к возврату сумм кредита, дает новую мотивацию, вырабатывает бережное отношение к собственности. С другой стороны, нестабильность современной российской действительности, риск невозможности возврата кредита (в том числе и потеря работы) приводит к снижению потенциальных участников рынка жилищного ипотечного кредитования. Все это вызывает необходимость совершенствования, в первую очередь, нормативно-правового регулирования в области ипотеки жилых помещений.

Объектом жилищной ипотеки могут быть жилые помещения, понятие и виды которых предусмотрены ст. 15 и 16 ЖК РФ. То есть, объектом ипотеки могут быть изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан. В качестве таковых можно назвать жилой дом, квартиру в многоквартирном доме и комнату. Муниципальный жилищный фонд и государственный жилищный фонд объектом ипотеки быть не может, не зависимо от правовых оснований проживания в таких помещениях (социальный, специализированный найм или др.). Также объектом ипотеки не может стать помещение, не отвечающее признакам жилого в соответствие со ст. 15 ЖК РФ (например, садовые домики).

Залог недвижимого имущества может возникнуть в силу закона и в силу договора. Сам Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает только один случай возникновения залога в силу закона – это в случае, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Гражданский кодекс РФ и иные нормативно-правовые акты также регулируют ситуации возникновения ипотеки в силу закона. Примерами этого могут служить:

— п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате товара;

— ст. 587 ГК РФ устанавливает правило, в соответствие с которым при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;

— ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закрепляет, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Если ипотека возникает в силу заключенного договора, то в этом случае особое внимание следует уделить вопросу о существенных условиях договора об ипотеке и форме этого договора. Одновременно с принятием нового ЖК РФ были внесены изменения в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми была отменена обязательная нотариальная форма договора об ипотеке. В настоящее время договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. Указанные изменения, в первую очередь, направлены на уменьшение финансового бремени для лиц, приобретающих жилые помещения на заемные средства. В качестве существенных условий договора об ипотеке федеральный закон называет: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. При этом практика применения данных норм однозначно свидетельствует о том, что кредитные организации не выдают кредит без предварительного заключения договора страхования указанного жилого помещения на сумму выданного кредита.

Не возврат денежных сумм, выданных под залог недвижимого имущества, дает право кредитной организации удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами. Другими словами, обратиться в суд с требованием о принудительной реализации заложенного имущества и удовлетворения всех требований банка. Вместе с тем, современное российское законодательство допускает применение и внесудебного порядка. Это происходит на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Законодатель наконец-то разрешил ситуацию, делавшей использование ипотеки одной из самых рисковых операций для банков. Речь идет о возможности выселения заемщика и членов его семьи из жилого помещения в случае не возврата кредита. Теперь, если жилое помещение приобреталось на заемные средства, то их не возврат является основанием для выселения даже в том случае, если жилое помещение является для собственника и членов его семьи единственным местом жительства. ЖК РФ попытался установить гарантии для указанных категорий лиц и, эти гарантии нашли отражение в ст. 95, 106 ЖК РФ, где установлено, что помещения маневренного фонда предоставляются для граждан, утративших жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. При этом указанные граждане проживают в жилом помещении маневренного фонда до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений. Вместе с тем, не разрешенным остался вопрос о возможности выселения в том случае, если кредит выдавался не для приобретения жилого помещения, а на другие нужды и способом обеспечения исполнения обязательства стал залог жилого помещения.

Еще по теме:

  • Исковое заявление в суд о признании права собственности на трактор Исковое заявление в суд о признании права собственности на трактор ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «19» февраля 2009г. г.Искитим Искитимский районный суд Новосибирской области в составе: Председательствующего судьи О.Н. Архиповой При секретаре З.С. Рассмотрев в […]
  • Мировой суд г железнодорожный Мировой суд г железнодорожный Мировой судья судебного участка №51 Железнодорожного судебного района Московской области Добро пожаловать на сайт судебного участка № 51 Железнодорожного судебного района Московской области! Целью судебно-правовой реформы […]
  • Конституция украины статья 65 КОНСТИТУЦИЯ УКРАИНЫ Принята на пятой сессии Верховной Рады Украины 28 июня 1996 годаС изменениями от 08.12.2004 г., ВВР, 2005, №2, ст.44 Верховная Рада Украины от имени Украинского народа - граждан Украины всех национальностей, выражая суверенную волю […]
  • Исковое заявление на туристическую фирму Примерный образец искового заявления к туристической фирме о взыскании убытков, возмещении ущерба и компенсации морального вреда, в связи с неисполнением турфирмой договора о предоставлении туристических услуг. Иск к туроператору и турагенту. Каждый […]
  • Ук рф статья 105 часть Статья 105 часть 1, наказание по УК РФ за убийство Добрый день! Ситуация такая, мой младший брат (28 лет) во время драки убил человека (на ключах как брелок весел маленький нож-складник) вот этим ножиком он попал прямо в сердце и человек умер почти сразу, […]
  • Статья 11 часть 1 коап рф Комментарии к СТ 11.1 КоАП РФ Статья 11.1 КоАП РФ. Действия, угрожающие безопасности движения на железнодорожном транспорте и метрополитене Комментарий к статье 11.1 КоАП РФ: 1. Нормы комментируемой статьи направлены на обеспечение безопасности движения на […]